１５回　尼崎の税理士が解説｜空き家特例と耐震基準の確認方法 |相続税関係

はじめに

相続した実家や空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除」、いわゆる空き家特例を適用できる可能性があります。

空き家特例というと、「古い建物を取り壊して土地を売却するケース」をイメージされる方も多いですが、実は建物を取り壊さずに売却する場合でも、要件を満たせば特例の対象になります。

ただし、取り壊さずに売却する場合には、その建物が耐震基準を満たしていることを証明する必要があります。特に、昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物については、耐震改修工事や耐震基準適合証明書の取得が重要なポイントになります。

この記事では、尼崎で相続税申告や相続した空き家の売却を税理士に相談したい方に向けて、空き家特例を取り壊さずに適用するための耐震基準の確認方法、必要な証明書類、耐震基準適合証明書の注意点、売却前に確認すべき実務ポイントを、尼崎の税理士がわかりやすく解説します。

1. 取り壊さずに特例を受ける条件

• 相続した空き家をそのまま売却しても特例を使えるのは、建物が新耐震基準（昭和56年6月以降の基準）に適合している場合です。
• 古い建物（昭和56年5月31日以前に建築）であっても、耐震改修をして基準を満たしていることを証明できればOK。

👉 つまり「耐震を証明できるかどうか」が分かれ道になります。

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2. 耐震基準の確認方法

「じゃあどうやって耐震を確認するの？」という疑問が出てきますね。
確認方法は次の通りです。

1. 耐震改修工事をした場合
   • 工事後に建築士などから「耐震基準適合証明書」を発行してもらう。
   • 市町村の耐震リフォーム補助金を利用するケースもあります。
2. もともと新耐震基準の建物の場合
   • 建築確認済証や検査済証などで確認できます。

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3. 必要な証明書類

特例を受けるためには、次のいずれかの書類が必要です。

• 耐震基準適合証明書（建築士・確認検査機関が発行）
• 建設住宅性能評価書（耐震等級の記載あり）
• 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

※ いずれも 譲渡契約日からさかのぼって2年以内に発行されたものが有効です。

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4. 実務上の注意点

ここが一番の落とし穴です。

• 証明書を取らないまま売却契約を結んでしまうと、あとから特例が使えないことがあります。
• 耐震工事や証明書発行には時間がかかるので、売却のスケジュールを立てる前に確認することが大切です。

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5. まとめ

空き家特例を取り壊さずに使いたい場合、
✅ 建物が新耐震基準を満たしていること
✅ その証明書を取得していること
が絶対条件です。

もし耐震基準を満たさない場合は、取り壊して土地だけを売却する方法を検討することになります。