実家の前の道が狭い方へ｜2項道路・セットバックと相続税評価を解説

2026年10月4日

家の前の道が幅4mに満たない場合、建て替えのときに敷地の一部を後退させ、道路部分として確保しなければならないことがあります。これを「セットバック」といい、相続税の計算でも土地の評価額が下がる場合があります。

尼崎や西宮など阪神間の古くからの住宅地には、こうした土地が数多くあります。ご実家や、代々引き継いできた貸家の前の道を思い浮かべてみてください。車がすれ違えない道であれば、この記事の内容が当てはまる可能性があります。

この記事では、なぜ狭い道に家が建っているのかという歴史から、セットバックのしくみ、相続税での評価方法、調べ方までを順に解説します。

1. なぜ幅4m未満の道に家が建っているのか

答えは単純で、「4m」というルールができる前から、その道も家も存在していたからです。

道幅は「尺」と「間」で決まっていた

昔の道は、人が歩き、荷車が通れれば十分でした。道幅は尺貫法で決められ、1尺は約0.3m、6尺で1間です。

呼び名	尺貫法	メートル換算
1間道（いっけんみち）	6尺	約1.82m
9尺道	9尺	約2.73m
2間道（にけんみち）	12尺	約3.64m

今でも役所の道路台帳に「幅員2.73m」「3.64m」といった半端な数字が出てくるのは、このなごりです。

戦前の基準は「9尺」だった

現在の建築基準法の前身は、大正8年（1919年）に制定された市街地建築物法です。この法律で道路と認められる幅は、当初9尺（約2.7m）以上でした。4m以上に引き上げられたのは昭和13年（1938年）の改正です。

しかも、この法律が適用されたのは大都市とその周辺に限られていました。それ以外の地域では、道幅に関係なく家を建てることができたのです。

昭和25年、建築基準法でも「4m」が原則に

昭和25年（1950年）に建築基準法が制定され、道路は原則として幅4m以上という考え方が引き継がれました。4mとされた背景には、自動車の通行、消防活動、延焼防止、採光・通風などがあったとされています。

ところが、その時点ですでに全国の市街地には、幅4m未満の道沿いに無数の家が建ち並んでいました。法律のほうが後からやってきたのです。

2. 尼崎・西宮に狭い道が多い理由

阪神間は、戦前から市街化が進んだ地域です。そのため、4mのルールができる前の道が特に多く残っています。背景には3つの事情があります。

古い町の骨格が残っている：尼崎は城下町と旧街道沿いの町場、西宮は西国街道沿いや酒蔵地帯、旧集落など、近代以前の道筋がそのまま住宅地になっています。
戦前に急速に市街化した：阪神工業地帯の発展と鉄道沿線の宅地開発で、大正から昭和初期に住宅が一気に増えました。当時は幅9尺あれば家が建てられた時代です。
農地がそのまま宅地になった：田畑のあぜ道や水路沿いの道が、整備されないまま生活道路になりました。

これは阪神間だけの話ではありません。東京でも、山手線の外側に広がる木造住宅の密集地域が同じ成り立ちです。狭い道は「古い町」というより、「昭和25年より前に、急いで人が住み始めた町」に多いといえます。

相続した実家や古くからの貸家の前の道が、実は次に説明する「２項道路」だったというケースは、当事務所のご相談でも珍しくありません。

3. ２項道路とは

２項道路とは、幅4m未満でも法律上「道路」とみなされる道のことです。「みなし道路」とも呼ばれます。

建物は道路に接していなければ建てられない

建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法43条）。これを接道義務といいます。

このルールをそのまま当てはめると、幅4m未満の道沿いの家は「道路に接していない敷地」となり、建て替えが一切できなくなります。それでは町が成り立ちません。

救済措置としての２項道路

そこで建築基準法42条2項は、次の3つを満たす道を、幅4m未満でも道路とみなすことにしました。

建築基準法が適用された時点で、現に建物が立ち並んでいたこと
幅が4m未満の道であること
特定行政庁（市や県）が指定したものであること

条文の番号から「２項道路」と呼ばれています。

ただし条件がある

今ある家にはそのまま住み続けられます。その代わり、建て替えるときには道幅を4mに広げるために敷地を下げなければなりません。

一軒ずつ建て替えのたびに下がっていけば、長い年月をかけて道全体が4mになる。既存の町並みを守りながら、時間をかけて安全な道幅を実現していく仕組みです。

4. セットバックとは

セットバックとは、２項道路に面した敷地を、建て替えのときに道路の中心線から2mの位置まで後退させることです。

原則は中心線から2mずつ

２項道路では、原則として、基準時（建築基準法が適用された時点）の道の中心線から水平距離2mの線が、道路と敷地の境界線とみなされます。たとえば幅3mの道なら、両側の敷地がそれぞれ0.5mずつ下がることになります。

片側ががけや川の場合は反対側から4m

道の片側ががけ地、川、線路敷などで後退できない場合は、そのがけ等の側の境界線から4mの線が境界線とみなされます。この場合は片側の敷地だけで不足分のすべてを負担します。

後退した部分は使えない

セットバック部分は、登記上は自分の土地のままでも、建築の場面では道路として扱われます。

建物はもちろん、門や塀も建てられない
建ぺい率・容積率を計算するときの敷地面積に含められない

つまり、建て替え後の家は、今より小さくなる可能性があります。

5. 相続税ではどう評価されるか

セットバックが必要な部分は、通常の評価額から70％を差し引いて評価します。根拠は財産評価基本通達24-6です（国税庁タックスアンサーNo.4604）。

計算式

土地全体が30％評価になるわけではありません。減額されるのは、将来セットバックが必要となる部分だけです。

計算例

幅3mの２項道路に面した、次のような宅地で計算してみます。

項目	内容
宅地の総地積	200㎡
間口	10m
後退距離	0.5m
セットバック部分の地積	10m × 0.5m ＝ 5㎡
自用地としての価額	4,000万円

控除額は、4,000万円 × 5㎡/200㎡ × 0.7 ＝ 70万円です。評価額は 4,000万円 − 70万円＝ 3,930万円になります。

なぜ70％なのか

セットバック部分は、将来は道路になる土地です。しかし、まだ後退していない間は、庭や駐車スペースとして現に使えています。

通達そのものは理由を示していませんが、通達の解説では、すでに道路として使われている私道の評価（30％）を下回ることはないという考え方が説明されています。

6. すでにセットバックしている場合

すでに後退を済ませた部分は、70％減の対象ではありません。現在の使われ方によって、評価の考え方が変わります。

後退した部分の利用状況	相続税評価の考え方
不特定多数の人が道路として通行している	原則として評価しない
特定の人の通行用の私道になっている	原則として30％で評価
宅地の一部として使われている	私道の評価になるとは限らず、利用状況を個別に判定

市に寄付していなくても、また自分で工事をしただけでも、現実に道路として誰もが通っていれば、原則として評価しない扱いになります。

一方、後退部分に植木鉢や自転車などが置かれ、道路としての利用実態がはっきりしない場合には、「セットバック済みだから当然0円」とは判断できません。現況を確認して評価する必要があります。

見落としやすいケース

過去に建て替えをした土地では、後退した部分が分筆されず、宅地と同じ一筆のまま登記されていることがよくあります。

登記簿の面積をそのまま使うと、すでに道路になっている部分まで宅地として評価してしまいます。古い家を建て替えた経緯がある土地は、現地と図面の確認が欠かせません。

7. 後退距離はどう調べるか

後退距離は、現地で道幅を測るだけでは決まりません。役所で確認して初めて確定します。

今の道幅が同じ3mでも、後退距離は4通りある

現地の状況（今の道幅はいずれも3m）	元の道幅	対象地の後退距離
どちら側もまだ後退していない	3m	0.5m
片側ががけ・川などで、対象地側だけが下がる	3m	1m
対象地だけがすでに1m後退を済ませている	2m	不要
向かいの土地だけがすでに1m後退を済ませている	2m	1m

中心線は「今の道の真ん中」とは限らない

最も誤解しやすいのが、4つ目のケースです。向かいの家が先に建て替えて後退を済ませていると、今見えている道幅は広がっています。しかし、２項道路の中心線は元の道の真ん中のままです。

「今の道幅が3mだから、あと0.5m下がれば足りる」という計算にはなりません。 今見えている道幅を2等分して測ると、後退距離を少なく見積もってしまいます。

向かいが下がった分だけ、今の道の真ん中は向かい側にずれています。対象地が下がる距離は、元の道の中心線から測って1mです。

確認する場所と資料

市役所の建築指導担当窓口で、２項道路の指定の有無と中心線の位置を確認する
建築計画概要書や、狭あい道路の事前協議の図面を閲覧する。向かいや隣の家が建て替えたときの後退の記録が残っていることがあります
現地では、道路の側溝に埋め込まれた金属プレートを探す。市が後退部分の工事を済ませた目印になっていることがあります

尼崎市・西宮市では、建築基準法上の道路の種類や２項道路の指定状況を市の資料で確認できます。特に西宮市では「建築基準法上の道路台帳」をWebで確認できるため、まず前面道路の指定状況を調べ、そのうえで必要に応じて建築指導課で後退位置を確認するとよいでしょう。

なお、Webの道路台帳に表示される幅員は実際に現地で測った幅員とは限りません。相続税評価でセットバック面積を計算する場合は、台帳だけで判断せず、現地や図面、市役所窓口で確認する必要があります。

条例にも注意

自治体によっては、条例で後退距離などに独自の制限を上乗せしていることがあります。法律のルールだけで判断せず、その土地の市役所で確認することが大切です。

尼崎市・西宮市には後退部分の整備に助成制度がある

建て替えなどでセットバックをするとき、後退した部分を道路として整備する費用に、市の助成を受けられる場合があります（2026年10月時点）。

市	制度	概要
西宮市	狭あい道路拡幅整備助成金等交付制度	後退部分を道路として整備し、分筆して市へ寄付する場合に、工事費や測量費を助成。項目ごとに限度額あり
尼崎市	密集市街地の道路空間整備補助金	今福・杭瀬寺島、潮江、浜、戸ノ内町北、下坂部川出の対象区域内で、後退部分の舗装費や分筆測量費などの3分の2以内を補助

どちらも年度ごとの予算の範囲内で、事前の相談と申請が必要です。尼崎市の制度は、交付決定の前に工事の契約や着手をすると補助を受けられません。建て替えを計画する段階で、早めに市へ相談することをおすすめします。