１６回　尼崎の税理士が解説｜空き家特例と庭先切り売りの落とし穴 | 相続税関係

はじめに

相続した実家や空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除」、いわゆる空き家特例を適用できる可能性があります。

しかし、相続した土地を売却する際に注意したいのが、庭先を分筆して切り売りするケースです。家屋を残したまま庭だけを売却した場合、その土地は空き家特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地」とは認められず、特例が使えない可能性があります。

一方で、先に家屋を取り壊して更地にしたうえで土地を分筆し、一部を売却する場合には、空き家特例の適用を検討できるケースがあります。つまり、家屋を残すか、取り壊してから売却するかによって、税務上の取扱いが大きく変わります。

この記事では、尼崎で相続税申告や相続した空き家・土地の売却を税理士に相談したい方に向けて、空き家特例における庭先切り売り、分筆売却、家屋を残した場合と取り壊した場合の違い、売却前に確認すべき実務上の注意点を、尼崎の税理士がわかりやすく解説します。

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1. 空き家特例の基本

• 相続により取得した 被相続人居住用家屋 またはその敷地を譲渡した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
• 適用条件は、昭和56年5月31日以前建築の家屋であることや、相続から3年以内の譲渡など。
• 条文では「当該家屋又はその敷地」と規定されています。

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2. 家屋を残して庭だけ売った場合

• 家屋を残したまま、庭先だけを分筆して譲渡するケース。
• この場合、「当該家屋の敷地」とは言えず、空き家が残ってしまうため特例は適用できません。

👉 庭先の切り売りだけでは「空き家解消」という制度目的を満たさないためです。

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3. 家屋を取り壊してから土地を売った場合

• 先に家屋を取り壊し、更地にした上で土地を分筆し、譲渡する場合。
• この場合は「当該家屋の敷地に供されていた土地」として扱われるため、空き家特例の適用が可能です。

👉 ポイントは「家屋を取り壊して空き家が存在しない状態にすること」。

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4. 実務での判断ポイント

• 家屋を残すか、取り壊すかで税務の取扱いが180度変わります。
• 家屋を残して庭先を売る → 特例NG
• 家屋を取り壊して土地全体や一部を売る → 特例OK
• 売却スケジュールを決める前に、必ず税理士や専門家に相談することが大切です。

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5. まとめ

• 空き家特例は「空き家の発生防止」が目的。
• 家屋を残したまま庭先を切り売りしても特例は使えません。
• ただし、先に家屋を取り壊せば、敷地を分筆して売却しても特例が適用可能です。

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参考リンク

• No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
• 租税特別措置法 第35条の3（e-Gov法令検索）

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👉 相続した不動産を「切り売り」するか「家屋ごと譲渡するか」で、税金が大きく変わります。
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