相続税の申告においては、「財産をいくらで評価するか」が非常に重要です。今回は、相続税の基本ルールである「時価」の意味から始まり、貸家（建物）の評価、借地権の評価、雑種地に係る賃借権、道路占用権、さらに同族会社株式評価への影響まで、実務上おさえておくべきポイントを順に解説します。
1. 「時価」とはどういう意味か
相続税法でいう「時価」とは、どのような価格のことですか？
相続税法22条は、相続・遺贈・贈与で取得した財産の価額を「当該財産の取得の時における時価」により評価すると定めています。この「時価」とは、一般に「客観的交換価値」、すなわち通常の市場取引で形成される価額を指すと解されています。
財産評価基本通達における定義
財産評価基本通達1・2では、時価について次のように定義しています。
財産評価基本通達1・2（要旨）
「時価とは、課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額であり、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。」
「市場で通常成立する価額＝通達評価額」と定義されていますが、これは矛盾ではないですか？
鋭いご指摘です。前半の「不特定多数間の自由な取引で通常成立する価額」は一般的な市場価格の定義ですが、後半では行政が画一的に定めた通達価格と同一視しています。学説・実務家の間でも「概念上は矛盾を含む」「擬制に過ぎない」と評価されています。実務的には、「相続税実務における時価を通達価格に法解釈上擬制している」と理解するのが正確です。
総則6項：通達によらない評価
財産評価基本通達総則6項は、通達の定めによって評価することが「著しく不適当と認められる財産」については国税庁長官の指示により評価すると定めており、通達評価額と本来の時価が大きく乖離する場合に修正を認める安全弁として機能します。
総則6項が問題になる主なケース
タワーマンション節税や、極端なレバレッジを利用した不動産取得スキームなど、通達評価と実際の市場価格が大きく乖離する事案では、裁判例も踏まえつつ、この総則6項の適用可否が争点になっています。
路線価が「公示価格の約80%」とされる理由
相続税の路線価はなぜ公示価格の80%程度なのですか？
単一の理由ではなく、複数の要因が重なっています。①課税の公平性・安定性の確保、②実勢価格を上回る評価を避けるための安全マージン、③評価実務の画一化・簡便化、これらの結果として「80%目安」が定着しています。
クライアントには「相続発生時には売り急ぎのケースも多く、市場でじっくり売る価格より低くなることもある。そうした実情も踏まえた課税上の安全側の価格」と説明すると腑に落ちやすいでしょう。
固定資産税評価額の水準感
固定資産税評価額は、市町村が「固定資産評価基準」に基づき、再建築価格を基礎として、経年減点補正率などを反映して算定する課税用の評価額です。新築時でも実際の建築費より低めに評価されることが多く、築年数の経過により評価額はさらに下がっていきます。建物の種類・用途・構造によっても水準は異なります。
2. 貸家（建物）の評価
アパートや貸家の建物部分は、相続税でどのように評価しますか？
貸家の評価は、自用家屋の評価額（固定資産税評価額）から、借家権相当額を控除して求めます。借家権割合は評価倍率表等で確認しますが、実務上は30%である地域がほとんどです。
【貸家の評価算式】
貸家価額 ＝ 自用家屋としての評価額 × （1 − 借家権割合 × 賃貸割合）
※借家権割合：通常30% ※賃貸割合：実際に貸し付けられている部屋の割合
例外：高額権利金を支払ったテナント権
商業ビルのテナント入居で、営業権的な意味合いも含め高額の権利金を支払い、その権利が事実上売買・譲渡の対象となっているようなケースでは、その借家権を資産として評価しうるとされています。
借主（賃借人）側の注意点
借主（賃借人）は原則として借家権を評価しません。理由は「処分価値がない」からです。民法612条により賃借人は賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡・転貸できないため、原則として財産的価値として計上しません。
3. 借地権の評価
借地権が相続税の課税対象とされる理由
借地権はなぜ相続税の課税対象になるのですか？
借地権は、土地を使用する権利として経済的価値を有し、一定の場合には譲渡・換価の可能性も認められるため、相続税の課税対象となります。借地借家法19条では、借地権者の申立てにより、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができるとされており、この点も借地権に財産的価値が認められる根拠の一つとされています。
借地権の評価方法（財産評価基本通達27条）
【借地権の評価算式】
借地権価額 ＝ 自用地としての価額 × 借地権割合
※借地権割合：国税局長が地域ごとに定める（路線価図のA〜Gで表示、30〜90%）
※借地権の取引慣行がない地域は評価しない
古い居住用借地権の実務上の違和感
被相続人が居住していた古い借地上の建物について、相続後に利用予定がなく、地主へ返還するしかないケースもあります。この場合、実際には建物の取壊し費用が発生し、借地権を第三者へ譲渡できるとは限りません。
しかし、借地権割合が定められている地域では、借地借家法上の保護や譲渡可能性を前提として、相続税評価上は借地権価額を評価するのが原則です。現実の処分可能性と通達評価額との間に差が生じやすい点に注意が必要です。
一方、雑種地に係る賃借権は、通達87条に評価算式があるからといって、借主側の相続財産として当然に評価するものではありません。宅地の借地権と雑種地の賃借権では、課税の根拠・取扱いが異なります。
借地権割合30%未満の地域＝非課税の理由
財産評価基本通達32条は、以下の借地権等は相続税・贈与税の課税価格に算入しないと定めています。
通達32条：課税価格に算入しない借地権等
- 借地権割合が自用地価額の100分の30（30%）に満たない場合における借地権
- 上記に該当する宅地にかかる貸家建付借地権・転借借地権・転借権・借家人の有する権利
なぜ借地権割合30%未満なら非課税なのですか？
借地権割合30%未満の地域では、その借地権が財産権として取引の対象となっているか疑わしく、客観的な価額の認定が困難とされているためです。ただし、30%という基準自体に絶対的な根拠があるわけではなく、全国的な割切りの線引きに過ぎないとされています。
地主側の評価との非対称性
借地権割合が低い地域でも、地主は土地の評価額から借地権価額を控除して評価します。借地人側で評価しない一方、地主側では控除するという非対称な扱いは一見不合理に見えますが、土地と建物は別個に評価すべきものとされており、直接地主の評価に借地権を考慮しないとはならないと解されています。
4. 雑種地に係る賃借権の評価と課税区分
ここからは、駐車場・資材置場・太陽光発電設備用地など、宅地以外の土地を貸し付けている場合の評価です。宅地の借地権とは異なり、「雑種地に係る賃借権」として別途整理する必要があります。
貸し付けられている雑種地の評価（通達86条）
賃借権・地上権等の目的となっている雑種地の評価は、自用地としての価額から、通達87条で評価した賃借権の価額を控除した金額で評価します。
イ 地上権に準ずる権利として評価することが相当な賃借権
賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金等の一時金の授受があるもの、堅固な構築物の所有を目的とするもの等が該当します。
| 残存期間 | 控除割合 |
|---|---|
| 5年以下 | 100分の5 |
| 5年超 10年以下 | 100分の10 |
| 10年超 15年以下 | 100分の15 |
| 15年超 | 100分の20 |
ロ イ以外の賃借権
控除額 ＝ 自用地価額 × 残存期間に応じた割合 × 1/2
通達86条と87条の整理（重要）
改正後通達86条・87条の役割の違い
- 86条：相続税・地価税の課税対象となる「貸し付けられている雑種地の評価」に適用される規定
- 87条：地価税の課税対象となる「雑種地に係る賃借権の価額」を評価するための規定
87条の①は「借地権割合のいずれか低い割合」と定められているため、借地権割合30%未満の地域の「雑種地に係る賃借権」は、相続税はもとより地価税も課税対象とされません。
雑種地に係る賃借権と課税対象の整理
「構築物その他工作物の設置を目的とする賃借権（雑種地に係る賃借権）」も相続税の課税対象外となるのですか？
はい。相続税は一般財産税ですから、借地借家法によって強い保護が与えられている借地権であっても、割合が30%に満たない借地権は課税対象としていません。したがって、処分性（処分又は譲渡の可能性）のない土地の賃借権はもとより、構築物その他工作物の設置を目的とする賃借権（雑種地に係る賃借権）も相続税の課税対象外とされるのは当然の帰結です。
地価税との違い
地価税は名目的財産税であり、「構築物その他の工作物の設置を目的とする賃借権」を課税対象とすることとしています。ただし、通達87条により借地権割合30%未満の雑種地に係る賃借権は地価税も課税対象外です。
改正後通達87条の解釈上の注意点
改正後通達87条は、あくまで雑種地の価額算定上の控除を計算するための規定です。「雑種地に係る賃借権」を相続税の課税対象として評価するための規定ではありません。この点を混同しないようにご注意ください。
5. 道路占用権の相続税評価（通達87-6等の考え方）
地下街の店舗や道路上に設置された建物など、公道・河川等の公共用物を継続的に使用する権利を「占用権」といいます。一般的な借地権・賃借権とは異なる特殊な権利ですが、判決・裁決でも相続財産として評価される場合があることが示されており、相続税評価の実務上も独自の評価方法が定められています。
公共用物の利用権として特殊な相続財産
民法上の「占有」自体は、原則として相続税評価の対象となる財産権とは整理しにくい面があります。しかし、公物（道路・河川・公園）について行政法上の許可に基づき継続的に使用し、経済的利益を得る「占用権」については、判決・裁決により相続財産として評価される場合があることが示されています。公共用物の上でありながら、私的利用に経済的価値が認められる点で、非常に特殊な財産評価の一つです。
占用権の評価方法：3つの類型
類型① 取引事例のある占用権
大阪・船場センタービルの道路占用権のように、号館別・階層別に㎡単価が定められている場合は、その単価に専有部分の面積を乗じて評価します。
【参考】船場センタービルの立体構造
大阪市中央区船場中央1〜4丁目に位置する船場センタービルは、東西約930〜1,000mにわたり10棟が連なる巨大な区分所有ビルです。その構造は文字どおりの三層構造になっています。
- 地下（地下2〜3階レベル）：大阪メトロ中央線（本町〜堺筋本町間）など複数路線の鉄道施設が組み込まれています。
- 地平（地上）：ビルの両側を中央大通の平面部（南北各4車線・合計8車線）が走行しています。
- ビル本体（商業フロア）：地上部分に商業施設が入居しており、この部分が道路占用許可に基づく道路占用権の対象となります。
- 屋上：ビルの屋上に市道・築港深江線（中央大通バイパス相当）と阪神高速13号東大阪線が併設され、合計12車線の高架道路となっています。
「下に地下鉄・真ん中に商業ビル・上に市道と阪神高速」が積み重なるこの構造こそ、道路占用権という特殊な財産評価が生まれた背景です。ビルが占める部分について道路占用許可に基づく権利が設定されており、相続税評価上もその占用権価額を号館別・階層別の㎡単価で評価する方式が示されています。
【計算例：船場センタービル】
道路占用権価額 ＝ 占用権単価（円/㎡） × 専有部分の面積（㎡）
例）3号館2階・占用権単価116,200円/㎡・面積60㎡の場合：
116,200円 × 60㎡ ＝ 6,972,000円
類型② 取引事例のない地下街・家屋所有目的の占用権
市場事例はないが、道路の下の土地を借地類似に使用しているケースです。借地権の3分の1相当として評価します。
占用権価額 ＝ 占用権の目的となっている土地の価額 × 借地権割合 × 1/3
類型③ 上記以外（河川敷ゴルフ場等）
河川敷のゴルフ場など、類型②にも該当しないケースでは、法定地上権割合を用いて評価します。
占用権価額 ＝ 占用権の目的となっている土地の価額 × 法定地上権割合 × 1/3
※法定地上権割合：相続税法23条に基づき、残存期間に応じて定まる割合
占用権の目的となっている土地自体の評価
通常の宅地評価とは切り分けて取り扱います
占用権の目的となっている土地（道路・河川敷等）自体の評価は、近傍地の路線価等を基準に、位置・形状・占用内容を勘案して㎡単価を修正のうえ面積を乗じるという特則があります。通常の市街地宅地評価とは別の枠組みで評価する点に注意が必要です。
占用権の評価方法まとめ
| 類型 | 具体例 | 評価方法 |
|---|---|---|
| ①取引事例あり | 船場センタービル等 | 占用権単価 × 面積 |
| ②地下街・家屋所有目的 | 地下街店舗等 | 土地価額 × 借地権割合 × 1/3 |
| ③上記以外 | 河川敷ゴルフ場等 | 土地価額 × 法定地上権割合 × 1/3 |
6. 無償返還届出・相当の地代と取引相場のない株式（純資産価額）への影響
同族会社が被相続人（個人地主）の土地を借りて事業を行っているケースでは、土地の相続税評価額だけでなく、同族会社の株式評価（純資産価額方式）にも連動して影響します。無償返還届出や相当の地代の有無が、土地評価と株価の両方を左右する重要な前提となります。
①無償返還届出がある場合（借地権価額ゼロ）
無償返還届出を提出している場合、土地と株式はそれぞれどう評価しますか？
借地権の価額はゼロとされますが、課税の公平から「土地の価額が地主と会社を通じて合計100%顕現する」よう調整されます。地主側は自用地評価額の80%で評価し、同族会社側は自用地評価額の20%を借地権相当額として純資産価額に計上します（帳簿価額は0のまま、評価差額としてのみ加算）。
【無償返還届出あり：評価の内訳】
地主側（土地）：自用地評価額 × 80%
同族会社側（純資産価額）：自用地評価額 × 20% を借地権として加算
⇒ 個人 80% ＋ 会社 20% ＝ 合計 100%
②相当の地代を支払っている場合
相当の地代を受け取っている場合の評価は、無償返還届出と同じですか？
はい、結果は同じです。「相当地代通達」により地主側は自用地評価額の80%で評価し、同族会社側も自用地評価額の20%を純資産価額に加算します。「相当の地代 or 無償返還届出 → 地主80% ＋ 会社20% ＝ 100%」というセットで整理しておくと実務上わかりやすいです。
③同族関係にない第三者間の賃貸借の場合
地主と借地人が第三者関係の場合、地主側の土地評価は同族の場合と同じ枠組みが適用されます（無償返還届出あり→自用地×80%）。ただし、「個人80% ＋ 会社20% ＝ 100%」という発想は同族関係特有の調整であるため、第三者間では株式の純資産価額に20%の借地権を加算する必要はありません。
20%加算が必要な条件（同族関係の要件）
- 個人地主と借地人法人が同族関係にあること
- 土地所有者と株式所有者が同一（または同一グループ）であること
この両要件を満たす場合のみ、株式の純資産価額の計算上、自用地評価額の20%を借地権として加算します。
パターン別まとめ
| 区分 | 地主側（土地評価） | 同族会社側（純資産価額） |
|---|---|---|
| 無償返還届出あり （同族） |
自用地 × 80% | 自用地 × 20% を加算 |
| 相当の地代あり （同族） |
自用地 × 80% | 自用地 × 20% を加算 |
| 無償返還届出あり （第三者間） |
自用地 × 80% | 加算なし |
| 通常の貸宅地 （借地権あり） |
自用地 ×（1－借地権割合） | 借地権割合に応じて加算 |
| 使用貸借 | 自用地 × 100% | 借地権加算なし |
実務上の注意点
- 無償返還届出・相当の地代の有無は、土地評価と株価の双方に影響するため、株価計算の前提確認として必須です。
- 純資産価額に計上する借地権の価額は、貸家が建っている場合、「貸家建付借地権価額」（借家権・賃貸割合を考慮）で評価するとされる実務解説もあり、通達26・27との整合に注意が必要です。
- 使用貸借と認定される場合は自用地100%評価となり、会社側の純資産価額への借地権加算も行いません。使用貸借か賃貸借かの認定は実態判断のため、地代の設定・収受状況を適切に管理することが重要です。
まとめ
相続税における「時価」と各種権利の評価ポイント
- 時価：市場価格を通達評価額に法解釈上擬制したもの。総則6項により大きな乖離がある場合は修正あり
- 路線価：公示価格の約80%。課税安定性・安全マージン・実務の画一化が理由
- 貸家評価：自用家屋評価額 × (1 − 借家権割合 × 賃貸割合)。借主側は原則評価なし（処分価値なし）
- 借地権評価：自用地価額 × 借地権割合。取引慣行のない地域は評価しない
- 借地権割合30%未満：処分性が認めにくいため相続税・贈与税の課税対象外
- 雑種地に係る賃借権：借地権割合30%未満の地域では相続税・地価税ともに課税対象外
- 道路占用権：①取引事例あり→単価×面積、②地下街等→土地価額×借地権割合×1/3、③その他→土地価額×法定地上権割合×1/3
- 無償返還届出・相当の地代（同族）：地主80% ＋ 会社20% ＝ 100%。株価計算の前提確認が必須
- 第三者間・使用貸借：株式純資産価額への借地権20%加算は行わない
相続税の財産評価は、通達の算式を当てはめるだけではなく、権利関係、地域の取引慣行、使用実態、同族会社との関係など、個別事情を丁寧に確認したうえで判断する必要があります。特に借地権・貸宅地・株式評価が絡む案件は、見落としが申告額に直結するため、早めのご相談をお勧めします。
