はじめに
相続財産の中に、広い土地が1つだけある。相続人は兄弟2人。「公平に半分ずつ」と考えるのは自然です。
ところが、半分に分ける”やり方”によって、相続税評価額が大きく変わることがあります。今回は、800㎡の土地を兄弟2人で取得するケースを例に、遺産分割と土地評価の関係を解説します。
2つの分け方
| ① 分筆して取得 | ② 共有で取得 | |
|---|---|---|
| 遺産分割の内容 | 土地を分筆登記し、各自が単独で取得 | 土地全体を共有で取得(持分は後述) |
| 登記 | 分筆登記+相続登記 | 共有(持分登記)の相続登記 |
| 評価単位 | 取得者ごとに約400㎡ずつ | 土地全体800㎡を1画地として評価 |
| 地積規模の大きな宅地 | 適用できない | 適用できる可能性あり |
地積規模の大きな宅地の評価とは
財産評価基本通達20-2(地積規模の大きな宅地の評価) に定められた評価方法で、広い宅地について規模格差補正率を乗じて評価額を下げる制度です。平成29年9月の通達改正で、従来の「広大地評価」に代わって導入されました。主な要件は次のとおりです。
- 地積が、三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上であること
- 普通商業・併用住宅地区または普通住宅地区に所在すること(路線価地域)
- 市街化調整区域(都市計画法第34条第10号・第11号に基づき宅地分譲の開発行為を行える区域を除く)に所在しないこと
- 工業専用地域に所在しないこと
- 指定容積率が400%(東京都特別区は300%)未満であること
- 大規模工場用地(評価通達22-2)に該当しないこと
三大都市圏とは、近畿圏では、近畿圏整備法に定める既成都市区域または近郊整備区域をいいます(首都圏・中部圏にも同様の区域があります)。対象の土地がこの区域に入るかどうかは、所在する市区町村ごとに確認が必要です。
【原文・解説】
- 国税庁|財産評価基本通達 第2章 宅地及び宅地の上に存する権利(20-2 地積規模の大きな宅地の評価を含む) https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/03.htm
- 国税庁|タックスアンサー No.4609 地積規模の大きな宅地の評価 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm
※ 実際の適用可否は、所在地・用途地域・容積率・形状等を必ず個別に確認してください。
規模格差補正率(三大都市圏)
規模格差補正率は、次の算式で計算します(通達20-2、小数点以下第2位未満は切り捨て)。
規模格差補正率 = (A × B + C)÷ A × 0.8 (A=地積、B・Cは地積に応じた下表の数値)
| 地積 | B | C |
|---|---|---|
| 500㎡以上 1,000㎡未満 | 0.95 | 25 |
| 1,000㎡以上 3,000㎡未満 | 0.90 | 75 |
| 3,000㎡以上 5,000㎡未満 | 0.85 | 225 |
| 5,000㎡以上 | 0.80 | 475 |
(三大都市圏の場合。三大都市圏以外は、1,000㎡以上3,000㎡未満がB=0.90・C=100など、別の表が適用されます。)
800㎡の場合は、500㎡以上1,000㎡未満の区分(B=0.95、C=25)ですから、次のとおりです。
規模格差補正率 = (800㎡ × 0.95 + 25)÷ 800㎡ × 0.8 = 0.78
つまり、通常の評価額から約22%の評価減となります。
なぜ①(分筆)では使えないのか
宅地の評価単位は、「相続人ごとの取得した宅地」を利用の単位として判定するのが原則です。800㎡の土地を分筆して400㎡ずつ取得すると、それぞれ500㎡未満となり、要件を満たしません。
一方、②のように共有で取得すると、共有地全体(800㎡)を1画地として評価した上で、持分に応じて按分します。そのため、規模格差補正率を適用できます。
評価額の違い(イメージ)
事例の土地は、北側が路線価150千円/㎡、南側が路線価200千円/㎡の道路に挟まれた800㎡(二方路線)です。分筆すると、北側がA土地(400㎡)、南側がB土地(400㎡)になります。
奥行価格補正率などは考慮せず、普通住宅地区(二方路線影響加算率0.02)として単純化したモデルで比較します。
| 評価額 | |
|---|---|
| ① 分筆(A:15万円×400㎡、B:20万円×400㎡) | 6,000万円 + 8,000万円 = 1億4,000万円 |
| ② 共有(一画地800㎡、補正率0.78) | (20万円 + 15万円×0.02)× 800㎡ × 0.78 ≒ 1億2,667万円 |
| 差 | 約1,333万円の評価減 |
※ 実際の評価では、奥行価格補正・不整形地補正等により数値は変わります。個別に精査してください。
相続税率を考えると、この差は相続税額に大きく響きます。
地積規模の大きな宅地の評価－共有地の場合の地積規模の判定
複数の者に共有されている宅地については、共有者の持分に応じてあん分する前の共有地全体の地積により地積規模を判定します。
《例》
次の図のようなAとBに持分2分の1ずつで共有されている三大都市圏に所在する地積800平方メートルの宅地については、AとBの持分に応じてあん分した地積はそれぞれ400平方メートルずつとなりますが、持分に応じてあん分する前の共有地全体の地積は800平方メートルであることから、三大都市圏における500平方メートル以上という地積規模の要件を満たす宅地に該当します。
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/20/01.htm
共有にした後、どうやって分けるか
共有のままでは、将来の管理や売却で兄弟間のトラブルになりかねません。そこで、相続税の申告後に共有物分割をして単独所有にする、という進め方が考えられます。
共有物分割と譲渡所得
共有の土地を分割すると、形式的には「共有持分と、特定の一部分の完全な所有権との交換」ですから、譲渡所得が生じるようにも見えます。しかし、所得税基本通達33-1の7(共有地の分割)により、持分に応じた現物分割であれば、譲渡はなかったものとして取り扱われます。
通達の内容(所得税基本通達33-1の7)
個人が他の者と土地を共有している場合において、その共有に係る一の土地についてその持分に応ずる現物分割があったときには、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱う。
(注)として、次の2点が示されています。
- 分割費用(測量費など)は、業務用の土地で必要経費に算入されるものを除き、その土地の取得費に算入します(注1)。
- 分割後の土地の面積の比と共有持分の割合が異なっていても、分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等しければ、「持分に応ずる現物分割」に該当します(注2)。
つまり、譲渡所得が課税されるかどうかは、面積ではなく価額で判断します。今回のように路線価の異なる二方路線の土地では、この(注)2が重要になります。
【原文】 国税庁|所得税基本通達 第33条《譲渡所得》関係 33-1の7(共有地の分割) https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/04/07.htm
分割後の価額が等しくない場合は?
分割後の価額が持分に応じていない場合、たとえば一方が持分を超える土地を取得し、その代わりに清算金(代償金)を支払う場合には、その清算金に相当する部分は、通達の対象とはならず、譲渡所得の課税対象となる可能性があります。過不足の調整を伴う共有物分割で、清算金が譲渡所得とされた裁判例(東京地裁平成20年6月27日判決)もあります。分割後の土地の価額を等しくなるように設計することが、実務上のポイントです。
※ なお、相続による遺産分割そのものについて、代償分割で資産を移転する場合は別の通達(33-1の5)があります。今回の「共有で取得 → 後日、現物分割」とは区別して検討してください。
図面の事例にあてはめる(注)2――面積は1:1、持分は15/35:20/35
通達33-1の7(注)2は、分割後の土地の面積の比と共有持分の割合が異なっていても、分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等しければ、持分に応ずる現物分割に該当するとしています。これを図面の事例にあてはめます。
今回の土地は、北側(A土地)の路線価が150千円、南側(B土地)の路線価が200千円です。
| 面積 | 路線価 | 価額(路線価ベース) | 価額の比 | |
|---|---|---|---|---|
| A土地 | 400㎡ | 15万円 | 6,000万円 | 15/35 |
| B土地 | 400㎡ | 20万円 | 8,000万円 | 20/35 |
| 合計 | 800㎡ | 1億4,000万円 | 35/35 |
- 面積の比は 400㎡:400㎡ = 1:1
- 価額の比は 15:20 = 15/35 : 20/35
したがって、共有の持分をA土地を取得する人が15/35、B土地を取得する人が20/35としておけば、分割後の価額の比と共有持分の割合がちょうど等しくなります。面積の比(1:1)と持分割合(15:20)は異なりますが、通達(注)2により「共有持分に応ずる現物分割」に該当し、譲渡所得は課税されません。
相続税の申告上の持分の按分
共有地全体を1画地として評価した価額(前記の単純モデルでは約1億2,667万円)を、持分で按分して各人の取得額とします。
- A土地を取得する人:約1億2,667万円 × 15/35 ≒ 約5,429万円
- B土地を取得する人:約1億2,667万円 × 20/35 ≒ 約7,238万円
持分を1/2ずつにしたい場合は
兄弟で取得額を等しくしたい場合など、持分を1/2ずつにするときは、分割後の価額も1:1にする必要があります。同じ400㎡ずつに分けると価額が6,000万円と8,000万円で等しくないため、路線価の高いB土地の面積を小さくして調整します。
- A土地:約457.1㎡(15万円 × 457.1㎡ ≒ 6,857万円)
- B土地:約342.9㎡(20万円 × 342.9㎡ ≒ 6,857万円)
この場合も、価額の比が持分割合(1:1)に等しいので、譲渡所得は課税されません。
実務上の注意点
- 時価での等価性の確認 通達上の判断基準は「時価」です。路線価(相続税評価)をもとに分割する場合でも、実勢価格との乖離が大きいときは、等価といえるか検討が必要です。必要に応じて不動産鑑定評価等も検討します。
- 分割を前提とした共有の否認リスク 「評価減だけを目的とした共有」と見られないよう、遺産分割協議書の内容や、共有とする理由(例:分割方法の協議に時間を要する、等)を整理しておくことが重要です。評価通達6項(総則)の適用が問題とならないか、慎重に判断します。
- 遺産分割協議書の記載 「共有で取得する」旨を明確に記載します。将来の分割を予定していても、それは別途の協議事項として扱います。
- 登記・その他の税金 共有物分割の登記が必要です。登録免許税のほか、持分を超えない分割であれば、不動産取得税は課税されないのが一般的です(要確認)。
- 他の特例との関係 小規模宅地等の特例の適用有無、申告期限(相続開始から10か月)、配偶者の税額軽減など、他の制度との関係も合わせて検討します。
- 兄弟間の将来トラブル 共有期間が長引くと、相続(二次相続)や売却、融資の場面で調整が難しくなります。分割の時期と方法を早めに決めておきましょう。
まとめ
- 800㎡の土地を兄弟で二分する場合、分筆(①)では各400㎡となり、地積規模の大きな宅地の要件を満たさない
- 共有で取得(②)すれば、全体を1画地として評価でき、約22%の評価減が見込める(補正率0.78)
- 共有物分割で、分割後の価額の比が持分割合におおむね等しければ、譲渡所得は発生しない(所得税基本通達33-1の7)
- ただし、時価での等価性や、否認リスクへの配慮が必要
遺産分割の方法一つで、相続税の評価額が大きく変わることがあります。遺産分割協議書を作成する前に、必ず専門家へご相談ください。
相続税申告で土地評価が必要な方は、当事務所の相続税申告サポートをご覧ください。
