土地の評価上の区分（評基通7）：地目別評価の原則と一団評価の2つの例外【スタッフ向け】

2026年10月24日

相続税の土地評価では、土地を地目ごとに評価するのが原則です。ただし、次の2つの場合は、地目が違っても一団の土地として評価します。

現に一体として利用されている場合（例外①：通達7のただし書き）
市街地的形態を形成する地域で、宅地比準の地目が隣接し、一団として評価するのが合理的な場合（例外②：通達7のなお書き）

評価単位が変わると評価額も大きく変わります。この記事では、原則と2つの例外、判断基準を順に整理します。

評基通7（土地の評価上の区分）の条文

以下が通達の本文です。第1段落のただし書きが例外①（一体として利用されている一団の土地）、第2段落のなお書きが例外②（市街地的形態を形成する地域での一団評価）です。

（土地の評価上の区分）

7　土地の価額は、次に掲げる地目の別に評価する。ただし、一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価するものとする。

　なお、市街化調整区域（都市計画法（昭和43年法律第100号）第7条((区域区分))第3項に規定する「市街化調整区域」をいう。以下同じ。）以外の都市計画区域（同法第4条((定義))第2項に規定する「都市計画区域」をいう。以下同じ。）で市街地的形態を形成する地域において、40((市街地農地の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地（40－3((生産緑地の評価))に定める生産緑地を除く。）、49((市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林、58－3((市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野又は82((雑種地の評価))の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地のいずれか2以上の地目の土地が隣接しており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価するものとする。

　地目は、課税時期の現況によって判定する。（昭47 直資3－16・平3課評2－4外・平11課評2－12外・平16課評2－7外・平18課評2－27外・平29課評2－46外改正）

（1）宅地　（2）田　（3）畑　（4）山林　（5）原野　（6）牧場　（7）池沼　（8）削除　（9）鉱泉地　（10）雑種地

(注)　地目の判定は、不動産登記事務取扱手続準則（平成17年2月25日付民二第456号法務省民事局長通達）第68条及び第69条に準じて行う。ただし、「(4)山林」には、同準則第68条の「(20)保安林」を含み、また「(10)雑種地」には、同準則第68条の「(12)墓地」から「(23)雑種地」まで（「(20)保安林」を除く。）に掲げるものを含む。

この条文を、次章から原則・例外①・例外②の順に読んでいきます。

例外②　なお書きに宅地が含まれないのは、宅地化前の土地を合理的な一団として評価する趣旨と考えられる。既に宅地となった土地は、その利用単位を基本として評価する。
ただし書きは現在の利用実態を見る。「なお書き」は宅地として評価する場合の形状・規模・位置関係を見る。

1. 原則：地目別に、課税時期の現況で判定する

土地は、宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地・雑種地の地目ごとに評価します。

地目は課税時期の現況で判定します。登記簿上が農地でも、現況が宅地なら宅地として評価します。
判定は、不動産登記事務取扱手続準則68条・69条に準じて行います。
山林には準則の「保安林」を含め、雑種地には「墓地」から「雑種地」まで（保安林を除く）を含めます。

2. 例外①（ただし書き）：一体として利用されている一団の土地

一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合は、主たる地目の土地として、その一団ごとに評価します。

趣旨：地目別評価を貫くと、大規模な工場用地やゴルフ練習場用地のように一体として利用されている土地でも、地目ごとに区分して評価することになります。それでは一体利用による効用が評価額に反映されないため、実態に即した評価を行うこととしたものです。

具体例①：大規模工場用地

建物の敷地が主で、駐車場やグランドなどはそれに付随するものと認められます。全体が敷地として一体利用されているので、宅地の評価方法に準じて評価します。大規模工場用地に該当する場合は、評基通22〜22-3の特則により評価します。

具体例②：ゴルフ練習場用地

一部に建物（宅地）があっても、雑種地としての利用が主と認められるので、全体を雑種地として評価します。

国税庁の質疑応答事例にも、建物の敷地となっている宅地とその他の雑種地からなるゴルフ練習場を、地目ごとに区分して評価するのかという照会があります。回答は、一体利用されている場合は主たる地目の土地として一団ごとに評価するというものです。なお、駐車場の用に供されているC土地は、不特定多数の者の通行の用に供されている道路によってA土地・B土地と物理的に分離されているため、区分して評価するとされています。単に用途が同じというだけでなく、物理的に一団の土地であることも前提となります。

▶ 国税庁質疑応答事例「地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価」（ゴルフ練習場の例）

ゴルフ練習場用地の一体評価を説明する配置図。宅地A、雑種地B、駐車場として利用する雑種地Cと道路の位置関係。

【図1】ゴルフ練習場用地の配置図（建物敷地＝宅地、その他＝雑種地、間口30m×奥行100m、道路との位置関係）

次の例では、地積3,000㎡（間口30m×奥行100m）、正面路線価100,000円、側方路線価60,000円として計算します。

項目	計算	金額
正面路線価に基づく価額	100,000円×奥行価格補正率0.8	80,000円
側方路線影響加算額	60,000円×奥行価格補正率0.98×加算率0.03	1,764円
1㎡当たりの評価額	80,000円＋1,764円	81,764円
評価額	81,764円×3,000㎡	245,292千円

建物敷地だけを宅地として切り出さず、全体を一つの評価単位として評価する点がポイントです。なお、この設例は雑種地を宅地とした場合との価額差がないものとして評価しています。雑種地部分を宅地とする場合に造成工事が必要と認められるときは、所要のしんしゃくが必要です。

「一体として利用されている」の意義

例外①は、隣り合っていること（一団）ではなく、現に一体として利用されていることが要件です。利用目的がそれぞれ独立している次のような場合は、一団の土地を形成していても、通常、一体利用とは認められず、地目ごとに評価します。

宅地と農地（又は山林）
農地と山林
宅地と貸駐車場用地（雑種地）

居宅の敷地とその隣の貸駐車場は、同じ所有者でも別々の用途だからです。地目の組合せだけで結論が決まるわけではなく、課税時期の現況の利用実態で判断します。

一体利用とならない例（事例１：農地＋居宅のある宅地、事例２：居宅のある宅地＋貸駐車場の雑種地）

一体評価とならない事例。農地と居宅敷地、居宅敷地と貸駐車場の雑種地をそれぞれ区分して評価する配置図

3. 例外②（なお書き）：市街地的形態を形成する地域での一団評価（平成29年改正）

市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、次の地目のうち2以上が隣接し、形状・地積の大小・位置等からみて一団として評価することが合理的と認められる場合は、その一団の土地ごとに評価します。

市街地農地（生産緑地を除く）
市街地山林
市街地原野
宅地と状況が類似する雑種地

組合せ	なお書きの適用対象
市街地農地＋市街地山林	○
市街地農地＋宅地類似雑種地	○
市街地山林＋宅地類似雑種地	○
宅地＋市街地農地	×
宅地＋宅地類似雑種地	×

「なお書きには宅地が含まれていない。しかし、宅地を含む土地でも、現実に一体利用されていれば、ただし書きによる一団評価の対象となる場合がある。」

利用状況	評価単位の考え方
自宅の敷地＋自己使用の駐車場	一体利用なら、ただし書きによる一団評価の余地あり
自宅の敷地＋貸駐車場	利用目的が異なるため、原則として別評価
市街地農地＋貸駐車場の雑種地	なお書きの要件を満たせば一団評価の余地あり

自己使用の駐車場と貸駐車場では、一体利用の判断が異なる

趣旨

宅地化が進展している地域では、規模・形状・位置関係等から、一団の土地として価格形成がなされるものがある。
これらの土地は近隣の宅地の価額の影響を強く受けるため、原則として宅地比準方式で評価する。基本的な評価方法は同一である。
そこで、地目別評価の例外として、一団として評価することが合理的な場合は、その一団ごとに評価する。

宅地比準方式では、その土地を宅地であるとした場合の価額を基礎として評価するため、現況の農地・山林等としての利用状況だけで評価するものではありません。また、実際に開発する予定があることを要件とするものでもありません。

具体例：事例①〜⑤

国税庁の質疑応答事例（令和7年8月1日現在）が、一団評価が合理的な場合とそうでない場合を示しています。

▶ 国税庁質疑応答事例：土地の評価単位――地目の異なる土地を一団として評価する場合

事例①（標準的な宅地、A雑種地、B農地、C山林又は原野。Cは道路に面していない）

宅地、A雑種地、B農地、C山林又は原野の配置図。宅地とA雑種地は道路に接し、B農地はA雑種地とC山林又は原野の間に位置する。Cは道路に接していない。

事例②〜④（②山林が間口狭小・奥行長大、③各地目の地積が小さい、④山林が道路に面していない）

地目の異なる土地の一体評価に関する事例②～④。②農地に隣接する間口狭小・奥行長大な山林、③地積の小さい雑種地・農地・山林、④道路に接していない山林と道路に接する農地の配置図。

事例⑤（農地と山林それぞれが単独で宅地の効用を果たす）

地目の異なる土地の評価単位・事例⑤。道路に接する農地と山林が横に隣接し、それぞれ標準的な宅地規模を有するため、一地目ごとに評価する配置図。

事例	状況	結論
事例①	標準的な宅地規模と比べてA土地は地積が小さい。形状を考えるとB土地は単独ではなくA土地と合わせて評価するのが妥当。C土地は道路に面していない	A・B・Cを一団として評価
事例②	山林のみで評価すると間口狭小・奥行長大となり、周辺の標準的な宅地と比べて宅地の効用を十分に果たせない	隣接地目を含めて一団評価
事例③	各地目の地積が小さい	一団評価
事例④	山林部分が道路に面していない	一団評価
事例⑤	農地と山林を別にしても、形状・地積・位置等からみて宅地の効用を果たす	一団とせず、地目別に評価

事例②〜④について、国税庁は「土地取引の実情からみても、隣接の地目を含めて一団の土地を構成しているものとみるのが妥当」としています。

判断のポイント

分かれ目は、各土地が単独で宅地の効用を果たせるかです。見る要素は次の3つです。

要素	一団評価になりやすい例	該当事例
形状	間口狭小・奥行長大	事例②
地積の大小	標準的な宅地規模と比べて小さい	事例①③
位置	道路に面していない	事例①④

例外②の一団評価の対象にならない土地

土地	理由
生産緑地	都市計画法で指定され、農地として管理する必要があり、他の農地と一団評価することは合理的と認められない
宅地	開発済みの土地であり、列挙された地目に含まれない

したがって、例外②の規定によって、生産緑地や宅地を含めて一団評価することはありません。同じ配置でも、地目で結論が変わります。 事例①の配置でB土地が農地ならA・B・Cを一団評価できますが、B土地が宅地なら、A・B・Cはそれぞれ1画地として評価します。現況による地目判定が重要な理由です。

事例①でB土地が宅地の場合の配置図（A雑種地＝貸駐車場、B宅地、C山林又は原野。それぞれ1画地として評価）

事例①のB農地を宅地に変更した場合の土地配置図。道路に接する宅地、B宅地、貸駐車場用のA雑種地、道路に接しないC山林又は原野の位置関係を示す。

4. 例外①と例外②の違い

例外①は、すでに一つの用途に供されている土地をそのまま一体として見る規定です。例外②は、宅地化が進展した地域で、単独では宅地の効用を果たせない土地をまとめて見る規定です。

項目	例外①	例外②
着目点	現況で一体利用されているという利用の実態	宅地転用を想定した評価と、一団としての価格形成
趣旨	一体利用による効用を評価額に反映	評価方法の同一性と、一団としての価格形成
地目の組合せ	限定なし（主たる地目で評価）	市街地農地等・雑種地（宅地・生産緑地は対象外）
評価方法	主たる地目の評価方法	原則として宅地比準方式
判断要素	何が主で何が付随するか	形状・地積の大小・位置等からみた合理性

5. 評価単位が決まった後：地積規模の大きな宅地の評価（評基通20-2）

評価単位の判定（評基通7）と、その評価単位の評価額の算定は、別の段階の判断です。一団として評価する場合は、その一団の土地を一つの評価単位として、地積規模の大きな宅地（評基通20-2）の適用要件を満たすかを検討します。

検討の順序は次のとおりです。

評基通7で評価単位を決める
一団の地積・地区区分・容積率などを確認する
要件を満たす場合は、20-2を踏まえて評価する
そのうえで、20-2の面積・地区区分・容積率等の要件を確認
市街地農地等については、宅地への転用が見込めるかも確認

20-2の要件は、国税庁タックスアンサーNo.4609（令和8年4月1日現在）で確認できます。

市街地農地等（市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林、市街地原野）は、宅地であるとした場合に20-2の対象となるときは、宅地への転用が見込めないと認められるものを除き、その宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額の算定に20-2を適用します。評価単位を地目別とするか一団とするかで、この判定が変わり得ます。

なお、造成費が著しく多額となるなど、法令上・物理的・経済的な事情から宅地への転用が現実的に見込めない土地は除かれます。