小規模宅地等の特例まとめ｜二世帯住宅・貸付事業用・共有不動産・特定事業用宅地を尼崎の税理士が解説　第５回から第８回まとめ

2026年5月14日

小規模宅地等の特例は、相続税の計算で土地評価を最大80％減額できる重要な制度です。

ただし、二世帯住宅、貸付不動産、共有アパート、事業用土地など、土地の使い方によって適用要件が大きく異なります。

この記事では、小規模宅地等の特例シリーズ第5回から第8回までをまとめ、特に実務で判断に迷いやすいポイントを整理します。

✅ 第5回｜二世帯住宅と小規模宅地特例（平成26年改正）

完全分離型の二世帯住宅でも、平成26年1月以降の相続であれば小規模宅地特例（最大80%減額）が使えるようになりました。ただし、**決定的な分かれ目は「区分所有登記の有無」**です。

登記の形態	特例の適用
単独登記・共有登記	○ 適用可（完全分離型でもOK）
区分所有登記	× 適用不可

同じ建物に住んでいても、登記の形態によって相続税が数千万円単位で変わります。相続発生前に登記簿謄本の確認が必須です。区分所有登記を解消する場合は贈与税・不動産取得税の問題もあるため、早めに専門家へご相談ください。

駐車場や賃貸アパートなど不動産貸付業の土地に適用される「貸付事業用宅地等」は、200㎡まで50%評価減が認められます。

ただし、平成30年改正で導入された**「3年縛り規制」**により、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地は原則として特例の対象外となりました。

例外（3年以内でも特例OK）： 相続開始の日まで3年を超えて**事業的規模（5棟10室以上）**で不動産貸付を継続していた場合、新たに取得した物件も特例の対象になります。

また、駐車場についてはアスファルト等の舗装（＝構築物）の有無が適用の可否を左右します。青空駐車場は原則として対象外です。

生前対策のポイント： 貸付事業はできるだけ相続発生の3年以上前から開始し、継続の記録（賃貸借契約書、入金履歴、確定申告書等）を保管しておくことが重要です。

相続で不動産を共有している場合、事業的規模（5棟10室基準）の判定はどうなるのか——この点は実務でよく迷う論点です。

結論：共有持分で按分せず、物件全体で判定するのが原則です。

例えば、兄弟2人で10室のアパートを2分の1ずつ共有している場合、各自が「5室所有」とはカウントせず、「10室の建物を共有」と考えます。したがって、各共有者とも10室基準を満たし、事業的規模に該当します。

この考え方は、所得税基本通達26-9、地方税（個人事業税）の実務、そして相続税の措置法通達69の4-24の4においても一貫しています。

事業的規模に該当すると得られるメリット（所得税）：

製造業・小売業・飲食業など、一般の事業用土地に適用される「特定事業用宅地等」は、400㎡まで80%評価減という最も有利な特例です。

3つの区分と要件：

平成27年改正の重要ポイント： 特定事業用宅地等（400㎡）と特定居住用宅地等（330㎡）は完全併用が可能です。最大730㎡まで80%減額を受けられます。

一方、貸付事業用宅地等を組み合わせる場合は調整計算が必要となり、有利な選択をするには専門家によるシミュレーションが不可欠です。

また、一部転業（例：製造業をやめて卸売業のみ継続）は事業承継とみなされますが、全廃業後に新事業を始めた場合は特例が使えないため注意が必要です。

回	テーマ	特例の種類	限度面積	減額率
第5回	二世帯住宅	特定居住用	330㎡	80%
第6回	貸付事業用・3年縛り	貸付事業用	200㎡	50%
第7回	共有不動産の5棟10室	貸付事業用	200㎡	50%
第8回	特定事業用・同族会社	特定事業用等	400㎡	80%