小規模宅地等の特例まとめ｜二世帯住宅・マンション・家なき子特例を尼崎の税理士が解説

2026年5月14日

小規模宅地等の特例は、相続税の計算において土地の評価額を最大80％減額できる重要な制度です。

特に「特定居住用宅地等」は、被相続人の自宅土地に関する代表的な特例ですが、実務では、同一敷地に親子2家族が住んでいる場合、二世帯住宅の場合、マンションの一部を自宅・一部を賃貸にしている場合、家なき子特例を検討する場合など、判断に迷う場面が多くあります。

この記事では、小規模宅地等の特例シリーズ第17回から第22回までをまとめ、同一敷地の2家族居住、二世帯住宅、区分所有登記、被相続人所有マンション、家なき子特例、親族経営会社の社宅に関する実務上の注意点を、尼崎の税理士がわかりやすく解説します。

本記事では、各回の内容をまとめてご紹介します。相続税申告の実務でお役立てください。

シリーズの全体像

回	テーマ	記事リンク
第17回	同一敷地に2家族が居住！「分筆」か「共有」かで変わる特例の適用面積	詳細はこちら
第18回	2世帯住宅と小規模宅地等の特例｜平成25年度改正の実務ポイント	詳細はこちら
第19回	2世帯住宅 Q&A【基本編】区分登記の有無と特例の適用	詳細はこちら
第20回	【超難問】二世帯住宅（区分登記なし）と家なき子特例	詳細はこちら
第21回	被相続人所有マンション（6階建）の特例【基本編】	詳細はこちら
第22回	家なき子特例｜親族経営会社の判定方法	詳細はこちら

第17回：同一敷地に2家族が居住！「分筆」か「共有」かで変わる特例の適用面積

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事例の前提

被相続人（父・甲）が所有する330㎡の土地に、2棟の家屋が建っています。

宅地①（200㎡）：父（甲）が所有する家屋に父が居住
宅地②（130㎡）：長男Aが所有する家屋に長男Aが居住（生計一親族）

相続人は長男A（生計一親族）と長女B（家なき子要件を満たす）。この土地をどう分けるかによって、特例の適用面積が大きく変わります。

Q1：分筆して長女Bが宅地①（200㎡）、長男Aが宅地②（130㎡）を取得

→ 330㎡全体が特例対象（80%減額）✅

父が居住していた宅地①と、生計一親族の長男Aが居住していた宅地②は、合わせて330㎡全体が特定居住用宅地等に該当します。長女Bは家なき子要件、長男Aは生計一親族の要件をそれぞれ満たすため、取得した土地の全額について80%減額が適用されます。

Q2：分筆せず長男A・長女Bが1/2ずつ共有取得

→ 特例対象は165㎡のみ（半分に激減）⚠️

共有取得の場合、各相続人は「自分が要件を満たす宅地部分の持分」にしか特例を適用できません。

相続人	適用できる根拠	計算式	適用面積
長男A（生計一親族）	自身が居住する宅地②のみ	130㎡ × 1/2	65㎡
長女B（家なき子）	被相続人居住の宅地①のみ	200㎡ × 1/2	100㎡
合計			165㎡

実務上の重要ポイント

**分筆取得（330㎡）と共有取得（165㎡）では、特例面積が2倍も異なります。**遺産分割協議の段階で、分筆か共有かを慎重に検討することが相続税対策の要です。生計一親族が居住する宅地も「被相続人の居住用宅地」と一体として扱われることが特例適用の前提となっており、この点も実務上の重要な確認ポイントです。

第18回：二世帯住宅と小規模宅地等の特例｜平成25年度改正の実務ポイント

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改正の核心：「内部構造」から「区分所有登記の有無」へ

平成25年度税制改正（平成26年1月1日以降の相続から適用）により、2世帯住宅の判定基準が大きく変わりました。

改正前（平成25年12月31日以前）

内部で行き来できる構造かどうか（内部構造基準）で判断。玄関が別々の完全分離型では、被相続人が居住する部分の敷地のみが特例対象でした。

改正後（平成26年1月1日以降）

区分所有登記の有無が判定基準となりました。

区分所有登記なし → 被相続人と親族が「みなし同居」とされ、敷地全体が特例対象
区分所有登記あり → 被相続人が居住する専有部分に対応する敷地の一部のみが特例対象

ケーススタディ（完全分離型・玄関別・敷地300㎡）

	改正前	改正後（区分登記なし）
特例適用面積	150㎡（1/2相当）	300㎡（敷地全体）
効果	―	特例適用面積が2倍に拡大

実務上の重要ポイント

相続開始前に登記事項証明書で区分所有登記の有無を必ず確認
区分登記なしの場合は別生計でもみなし同居として特例適用可
区分登記ありの場合は「家なき子特例」の要件検討が必要
既に区分所有登記されている場合、相続開始前に単独所有へ登記変更することで有利な取扱いを受けることも可能

第19回：二世帯住宅 Q&A【基本編】

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実務でよく問われる8つのケースをQ&A形式で解説しています。

判定の軸：2つの要素

① 区分登記の有無

なし → 1棟全体で判定（みなし同居・生計一別不問）
あり → 区分ごとに判定（別生計の場合は制限あり）

② 誰が土地を取得するか

配偶者 → 原則として広く適用可
生計一の同居親族 → 要件を満たせば適用可
生計別の別居親族 → 区分登記ありの場合は適用困難

Q&Aのポイント（抜粋）

ケース	区分登記	生計	取得者	結果
Q1	あり	生計一	配偶者	✅ 全部適用
Q2	あり	生計別	配偶者	⚠️ 被相続人居住部分のみ
Q3	あり	生計別	長男	❌ 適用不可
Q5	なし	生計別	配偶者	✅ 全部適用（みなし同居）
Q6	なし→申告期限前に登記	生計別	配偶者	✅ 全部適用（判定は相続開始直前）
Q8	あり	―	長男（自己所有2階）	❌ 家なき子も不可

区分登記がない場合の「みなし同居」は強力な規定で、生計別・別居であっても敷地全体への特例適用を可能にします。みなし同居の判定は**「相続開始直前」**の状態で行うため、相続後の区分登記変更は判定に影響しません。

第20回：【超難問】二世帯住宅（区分登記なし）と家なき子特例

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実務上、最も誤解が多い論点

「みなし同居＝同居」ではありません。家なき子特例（措法69条の4第3項第2号ロ）のかっこ書きに関わる重要な論点です。

事例の比較

共通前提： 建物は長男Aが所有。2年前まで被相続人甲と同居。その後長男は社宅へ転居。相続開始時に長男が土地を取得。

	ケースA：2世帯住宅	ケースB：普通住宅
被相続人の生活空間	1階のみ	建物全体
長男の生活空間	2階のみ	建物全体
「被相続人の居住の家屋」	1階のみ	建物全体
かっこ書き該当	❌（2階は別空間）	✅（同一空間）
家なき子特例	❌ 適用不可	✅ 適用可

条文のかっこ書きの意味

家なき子要件は「相続開始前3年以内に自己所有家屋に居住していないこと」ですが、**「被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く」**というかっこ書きがあります。

普通住宅（同居）：長男が住んでいた空間＝被相続人が住んでいた空間 → かっこ書きに該当 → 3年要件から除外 → 家なき子OK
2世帯住宅（みなし同居）：長男の2階≠被相続人の1階 → かっこ書き非該当 → 3年要件にカウントされる → 家なき子NG

「みなし同居」は小規模宅地等の特例における二世帯住宅の取扱いであり、、実際の「同居」とは異なります。この区別を誤ると、本来適用できない特例を適用してしまうリスクがあります。

第21回：被相続人所有マンション（6階建）の特例【基本編】

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被相続人が所有する6階建マンションで、1階が自宅・2〜5階が賃貸・6階が長男居住というケースを4パターンで解説しています。

特例の基本

特定居住用宅地等：330㎡まで80%減額
貸付事業用宅地等：200㎡まで50%減額

なお、特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等を併用する場合は、それぞれの限度面積だけでなく、限度面積の調整計算にも注意が必要です。

4パターンの結論

ケース	区分登記	生計	取得者	居住用特例	賃貸特例
ケース1	なし	一・別不問	長男	✅ 1・6階全部（みなし同居）	✅ 2〜5階
ケース2	あり	別	長男	❌ 1階不可・6階対象外	✅ 2〜5階
ケース3	なし	一・別不問	配偶者・長男共有	✅ 各自の持分全部	✅ 各自の持分
ケース4	あり	別	配偶者・長男共有	⚠️ 配偶者分のみ1階OK	✅ 各自の持分

判断の3つの軸

区分登記の有無（最重要）
生計一・別（区分登記ありの場合に影響）
誰が相続するか（配偶者・同居親族・家なき子）

第22回：家なき子特例｜親族経営会社の判定方法

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平成30年度税制改正で厳格化された「特別の関係がある一定の法人」の判定方法を詳細に解説した記事です。

改正の背景

改正前は「本人と配偶者の持ち家」のみが対象でしたが、社宅スキームや親族間売却等の租税回避行為を封じるため、以下が追加されました。

取得者の3親等内の親族の持ち家
取得者と特別の関係がある一定の法人の持ち家

「特別の関係がある一定の法人」の4類型

類型	内容
類型1	取得者等（本人・配偶者・3親等内親族等）の合計保有割合が50%超の法人
類型2	取得者等＋類型1法人の合計が50%超の法人（第2階層）
類型3	同様に第3階層以降（階層制限なし）
類型4	取得者等が理事・監事・評議員等となっている一般社団法人等

実務上の重要ポイント

判定は取得者単独で行う（他の相続人の状況は3親等内親族の場合のみ影響）
判定時点は相続開始時点
50%ちょうどは該当しない（50%超が要件）
自己株式は分母から除外
配偶者の親族（義父母等）は「取得者の3親等内の親族」に含まれない
名義株・直前の株式譲渡は実質で判定される

典型的なNGケース

兄弟姉妹が60%超保有する会社の社宅に居住していた場合
間接保有（子会社・孫会社）を含めて50%超となる場合
一般社団法人の理事・評議員となっている場合

シリーズ全体のキーワード整理

「区分所有登記の有無」がすべての出発点

小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）において、二世帯住宅が絡む場合の判定は、区分所有登記の有無を最初に確認することから始まります。

区分所有登記なし
　→ みなし同居（生計一別不問）→ 敷地全体が特例対象
　→ ただし「家なき子特例」のかっこ書きには非該当（みなし同居≠同居）

区分所有登記あり
　→ 別個の建物として判定
　→ 別生計・別居の親族は家なき子特例の要件検討が必要

家なき子特例の適用可否フロー

① 被相続人に配偶者・同居法定相続人がいないか？
　　　↓ YES（いない）
② 取得者が相続開始前3年以内に自己等の所有家屋に住んでいないか？
　　　↓ 住んでいた場合 → かっこ書きの確認へ
③ その家屋は「被相続人の居住の用に供されていた家屋」か？
　　（普通住宅で同居 → YES → 3年要件から除外 → 家なき子OK）
　　（二世帯住宅のみなし同居 → NO → 3年要件にカウント → 家なき子NG）
④ 特別の関係がある法人（50%超保有等）の家屋でないか？
⑤ 相続開始時の居住家屋を過去に所有していないか？
⑥ 申告期限まで宅地を保有し続けるか？

まとめ

論点	ポイント
平成25年度改正	判定基準が「内部構造」→「区分所有登記の有無」に変更
みなし同居	区分登記なし＝生計一別・同居別居不問で特例適用可
みなし同居と家なき子	みなし同居は「同居」ではないため、かっこ書きの救済なし
マンション	区分登記・生計・取得者の組み合わせで特例範囲が決定
親族経営会社	取得者等の合計保有50%超 or 役員就任で「特別の関係法人」に該当