毎年春、亡くなった親の名義のまま固定資産税の納税通知書が届く——。そんな「通知だけ来る実家」を抱えている方は、全国に相当数いらっしゃいます。これまでは「いずれやろう」と後回しにしても大きなペナルティはありませんでしたが、令和6年（2024年）4月1日から相続登記が法律で義務化されました。
「うちも当てはまるかもしれない」と感じた方は、ぜひ最後までお読みください。
相続登記は義務化されており、放置すると過料の対象となる可能性があります。
なぜ「通知だけ来る実家」が問題なのか
所有者不明土地の深刻化
相続が発生しても登記が行われないまま放置された不動産が、日本全国に大量に存在しています。国土交通省の調査では、所有者不明土地の面積は九州全体を上回るとも言われており、社会インフラの整備や災害復旧の妨げとなっています。
こうした背景から、令和3年（2021年）の民法・不動産登記法の改正により、相続登記が義務化されることになりました。
「通知だけ来る」状態が生まれる理由
固定資産税は、賦課期日（1月1日）時点での固定資産課税台帳に登録された者に対して課税されます。登記簿と課税台帳は必ずしも連動して更新されるわけではないため、登記が亡くなった親の名義のまま放置されていても、市町村は独自の調査で相続人を把握し、納税通知書を送り続けます。
つまり「通知は来る＝課税はされている」にもかかわらず、「登記が古い名義のまま＝権利関係は整理されていない」という二重の状態が生まれるわけです。
「とりあえず払っている」では解決しない
固定資産税を納付し続けていても、登記名義が変わるわけではありません。この状態を放置すると、次の相続が発生したとき（いわゆる「数次相続」）にさらに関係者が増え、手続きは複雑になる一方です。問題を先送りするほど、解決コストは指数関数的に増大します。
相続登記の義務化（2024年4月から）
義務化の概要
令和6年（2024年）4月1日より、不動産登記法の改正により相続登記が義務となりました。
改正前は相続登記に法的な期限がなく、しなくても罰則はありませんでした。改正後は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行うことが義務付けられます。
義務を履行するための2つの方法
相続登記の義務を果たす方法は、次の2通りです。
① 通常の相続登記（所有権移転登記） 遺産分割協議が成立している場合は、協議内容に基づき法務局に登記申請します。司法書士に依頼するケースが一般的です。
② 相続人申告登記（新設） 遺産分割がまだ整っていない段階でも、「自分が相続人であること」を法務局に申告することで、ひとまず義務を果たしたものとみなされる制度です（令和6年4月新設）。遺産分割が完了した後、改めて3年以内に本登記を行う必要があります。
相続人申告登記は、相続人自身が単独で申請できるため、他の相続人の協力が得られない場合や、遺産分割に時間がかかりそうな場合の「つなぎ手段」として有効です。
該当する可能性がある場合は、早めの対応が重要です。
申請期限と過料のリスク（3年以内・10万円以下）
期限を守らないと過料が課される
正当な理由なく期限内に相続登記を行わなかった場合、**10万円以下の過料（行政上の制裁金）**が科される可能性があります。過料は刑事罰ではありませんが、裁判所が決定する公的なペナルティです。
「3年以内」のカウント起算点
期限の「3年」のカウントが始まるのは、相続があった日（被相続人の死亡日）ではなく、**「不動産を相続で取得したことを知った日」**です。
遺産分割で不動産を取得した場合は、「遺産分割が成立した日」から3年以内が期限となります。
| ケース | 3年の起算点 |
|---|---|
| 法定相続 | 相続の開始（死亡）を知り、かつ不動産の取得を知った日 |
| 遺産分割による取得 | 遺産分割が成立した日 |
「正当な理由」がある場合は猶予される
申請できない事情（遺産分割の長期紛争、相続人が多数・所在不明など）がある場合は「正当な理由」として取り扱われ、過料が猶予される場合があります。ただし、何もしないまま放置することとは全く異なります。少なくとも相続人申告登記を活用して義務を「ひとまず果たした」状態にしておくことが重要です。
過去の相続も対象になる点に注意
「令和6年以前の相続」も義務化の対象
義務化の施行日（令和6年4月1日）より前に発生した相続、たとえば10年前・20年前に親が亡くなって以来ずっと登記していないケースも、今回の義務化の対象となります。
改正法の附則では、施行日（令和6年4月1日）時点で既に相続が発生しており、かつ登記が未了の不動産についても義務化が適用されることが明記されています。
「昔のことだから関係ない」というのは誤りであり、これが最も見落とされやすいポイントです。
2027年が実質的な期限になる理由
過去の未登記不動産の猶予期限
令和6年4月1日の施行時点で、すでに登記が未了の不動産については、施行日から3年間の猶予が設けられています。
施行日（令和6年4月1日）＋3年＝令和9年（2027年）3月31日
これが、過去の未登記不動産について過料を回避するための実質的な期限です。
2027年3月末を意識する必要があるケース
以下に当てはまる方は、2027年3月末を一つの目標に相続登記の手続きを進める必要があります。
- 親や祖父母が亡くなってから相続登記を行っていない
- 実家の名義が亡くなった親のままになっている
- 固定資産税の通知が被相続人宛てに届き続けている
- 相続関係が複雑で遺産分割が済んでいない
2027年3月末まで時間がないように感じるかもしれませんが、相続人が多い・遺産分割が揉めている・戸籍収集に手間がかかるなどの事情から、手続き全体に1〜2年かかるケースも珍しくありません。今すぐ動き始めることが重要です。
未登記のまま放置すると起きる問題
相続登記を放置し続けると、税金の問題以外にも深刻なリスクが生じます。
① 売却・担保設定ができない
不動産を売却したり、住宅ローンの担保に設定したりするためには、登記名義が現在の所有者になっている必要があります。名義が亡くなった親のままでは、売りたいときに売れない状況が生じます。急な資金需要が発生した際に対応できなくなるリスクがあります。
② 世代を重ねるごとに相続人が爆発的に増える
一世代の登記を放置した場合、次に相続が発生すると相続人の数はさらに増えます。子・孫の世代まで手続きが及べば、関係する相続人は数十人規模になることもあり、全員の同意が必要な遺産分割はほぼ不可能な状態になります。これが「所有者不明土地」の典型的な発生パターンです。
③ 差し押さえや強制収用時に対応できない
固定資産税の滞納が続いた場合、市町村は不動産を差し押さえることができます。また公共事業による収用の場合も、補償金の受取りには適切な名義への登記が必要です。未登記のままでは、こうした行政手続きにも対応できなくなります。
④ 相続人申告登記の義務が連鎖する
新たな相続が発生すれば、その新たな相続についても同様に3年以内の登記義務が生じます。未登記の不動産が世代を超えて引き継がれていくと、義務の連鎖が積み重なり、手続き上の負担は雪だるま式に増加します。
⑤ 住宅用地特例の適用が不安定になる
固定資産税の課税台帳に登録される名義人は、市町村が独自に把握・更新しますが、登記情報との乖離が大きくなると、住宅用地特例の適用状況が正確に管理されにくくなります。適用漏れや誤りが生じた場合も、名義が整理されていなければ対処が困難です。
今すぐ確認しておきたいポイント
チェックリスト
まず以下の点を確認してみましょう。
【固定資産税の通知書を確認】
- 納税通知書の名義欄に亡くなった方の名前が記載されていないか
- 課税明細書の所有者欄に「（被相続人）○○」や「○○相続人一同」などの表記がないか
【登記簿（登記事項証明書）を確認】
- 所有権の名義人が現在も故人のままになっていないか
- 法務局のオンラインサービス「登記ねっと」でも確認が可能
【相続関係を整理する】
- 相続人の数・氏名・住所を把握できているか
- 戸籍（除籍謄本・改製原戸籍）を収集できているか
- 遺産分割協議書が作成されているか（または遺言書が存在するか）
専門家への相談の目安
次のいずれかに該当する場合は、早めに司法書士・税理士に相談することをお勧めします。
- 相続人が3名以上いる（合意形成に時間がかかる可能性）
- 被相続人が複数世代にわたっている（数次相続）
- 不動産が複数の市町村にまたがっている
- 相続人の中に所在不明・音信不通の方がいる
- 遺産分割で揉めている、または揉めそうな状況にある
こうしたケースでは、手続きが複雑になるほど費用も時間もかかります。2027年3月末の期限を考えると、今が動き出すタイミングです。
税理士にできること・できないこと
相続登記そのものは司法書士の業務領域です。ただし、相続登記と同時に相続税の申告が必要なケースや、相続後の不動産の売却・活用・賃貸に関する税務判断については、税理士が連携して対応します。
弊事務所では相続税申告・相続対策の専門事務所として、提携する司法書士とのワンストップ対応が可能です。「まず何から手を付ければいいかわからない」という段階からご相談いただけます。
まとめ
「通知だけ来る実家」の問題は、固定資産税の納付という表面的な部分だけでなく、登記名義・相続手続き・将来の売却や活用まで複合的に関係する問題です。
令和6年4月からの相続登記義務化により、これまで「放置できた」状況が「放置できない」状況に変わりました。特に、過去の未登記不動産については令和9年（2027年）3月末が実質的な期限となります。
納税通知書に見覚えのない、あるいは亡くなった親の名前が残っているケースがあれば、今すぐ確認と相談を始めることをお勧めします。
相続登記の義務化により、
不動産の名義変更を放置するリスクは大きくなっています。
尼崎市で相続不動産の手続き・整理をご検討の方は、
税理士法人松野茂税理士事務所までご相談ください。
▶ お問い合わせはこちら本記事は、不動産登記法（令和3年改正）、法務省および各市町村の公表情報をもとに、実務的観点から解説しています。個別の手続きについては司法書士・税理士にご相談ください。
