5回【専門家向け】空き家特例・居住用3,000万円控除・小規模宅地特例の法令比較｜老人ホーム入居と「居住の用」判定の分岐点

2025年11月8日

🔍 はじめに

「空き家特例」「居住用3,000万円控除」「小規模宅地特例」──
いずれも“自宅”に関する税制ですが、
条文上はまったく別体系の制度です。

特に老人ホーム入居が絡む場合、
「どの特例が生きるのか？」を条文レベルで正確に判断できることが、
税理士・実務家に求められます。

🟩 第1章　居住用財産の3,000万円特別控除

（租税特別措置法第31条の3）

📜【条文抜粋】

（居住用財産を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除）
第31条の3第1項

居住の用に供していた家屋又はその敷地を譲渡した場合において、
その居住をやめた日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、
その譲渡による譲渡所得の金額から3,000万円を控除することができる。

納税者がその居住の用に供していた家屋を所有していた者が、
身体上又は精神上の理由により自宅での生活が困難となり、老人ホームに入居した場合であっても、
次の要件を満たすときは、
入居期間中においても「居住の用に供していた家屋」として取り扱って差し支えない。

① 入居が生活上の必要によるものであること。

② 入居後も家財道具等が残され、帰宅が可能な状態であること。

🟢 → 平成18年（2006年）7月の通達改正で新設。
高齢化社会を背景に、「やむを得ない施設入居」を救済。

💬 実務上の論点

（租税特別措置法第35条の3）

📜【条文抜粋】

（被相続人の居住用家屋に係る譲渡所得の特別控除の特例）
第35条の3第1項

相続又は遺贈により取得した家屋又はその敷地等を譲渡した場合において、
被相続人がその死亡の直前において居住の用に供していたものであるときは、
その譲渡による譲渡所得の金額から3,000万円を控除することができる。

被相続人が死亡の直前において老人ホームに入居していた場合であっても、
当該入居が身体上又は精神上の理由によるものであり、
当該家屋が当該被相続人以外の者の居住の用に供されていなかったときは、
被相続人がその居住の用に供していた家屋とみなす。

🟩 → 平成30年度改正（2018年）で老人ホーム入居中被相続人を明文化。

💬 実務上の論点

（相続税法第69条の4）

📜【条文抜粋】

（小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例）
第69条の4第1項

被相続人等の居住又は事業の用に供されていた宅地等で、
一定の親族が相続又は遺贈により取得したものについては、
当該宅地等の課税価格の計算において、
当該宅地等の価額のうち一定の面積までの部分の価額を、
80％相当額を減額して評価することができる。

被相続人が老人ホームに入居していた場合、
「居住用宅地」としての取扱いは、相続開始時に“居住の用”がなかったため原則対象外。
ただし、介護目的であり、自宅が引き続き空き家として維持されていた場合には、
「居住の用に供していた」と認められるケースも。
（相続税基本通達21-2-2、21-2-3参照）

🗓 第4章　改正年表と政策背景

🧩 第5章　3制度の実務比較（条文対応表）

💬 専門家コメント

老人ホーム入居に関しては、
所得税では「本人」と「被相続人」で救済条文がそれぞれ存在します（31条の3-5、35条の3第2項）。
一方、相続税の小規模宅地特例（69条の4）には明文がなく、
通達やFAQレベルの判断に委ねられています。

この違いを条文レベルで整理しておくことが、
複数税目をまたぐ高齢者資産税務における最重要ポイントです。

🏁 まとめ