4回【尼崎の税理士が解説】老人ホーム入居と居住用財産の3,000万円控除｜措置法通達31の3-5の適用要件と「空き家特例・小規模宅地」との違い

2025年11月7日

🔍 はじめに

高齢者の生活環境の変化により、本人が自宅を離れて老人ホームへ入居するケースが増えています。
そのような場合に、マイホーム売却時の「居住用財産の3,000万円特別控除（措置法31条の3）」が使えるのか？
これは実務で頻繁に相談を受ける論点です。

結論から言うと、一定の条件を満たす場合には、
老人ホーム入居後でも「居住の用に供していた」とみなすことが可能です。
その判断基準を定めたのが「措置法通達31の3-5（老人ホーム入居者の取扱い）」です。　

🧾 第1章　法的根拠

🟩 租税特別措置法第31条の3第1項

居住の用に供していた家屋又はその敷地を譲渡した場合において、
その居住をやめた日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、
3,000万円の特別控除の適用がある。

納税者がその居住の用に供していた家屋を所有していた者が、
身体上又は精神上の理由により、自宅での生活が困難となり、老人ホームに入居した場合であっても、
次のいずれの要件も満たすときは、
その入居期間中においても「居住の用に供していた家屋」として取り扱って差し支えない。

①　入居が生活上の必要性によるものであること。

②　入居後も家財道具などが残され、いつでも帰宅できる状態が維持されていること。

🟢 → この通達により、「やむを得ない事情による入居」であれば、
形式的には住んでいなくても“居住の用が継続している”と認められます。

🧩 第2章　要件の解説

要件	内容	実務上のポイント
① 生活上の必要による入居	介護・療養・身体機能の低下など、日常生活の維持が困難なための入居	転勤・別居など自発的な移転は対象外
② 家財の残存と帰宅可能性	家具・寝具・衣類などが残り、生活の本拠として維持されている	家財全撤去・賃貸・改装済はNG

👉 ポイントは「生活の本拠がまだ自宅にある」といえるかどうかです。
家財の残存はその判断の客観的根拠になります。

⚠️ 第3章　適用されないケース

この「31条の3-5」は、本人が生前に売却する場合の規定です。
一方、老人ホーム入居中に亡くなった後に、
相続人がその家を売却するケースでは「空き家特例（措置法35条の3）」が適用されます。

被相続人が死亡の直前において老人ホームに入居していた場合であっても、
当該入居が身体上又は精神上の理由によるものであり、
当該家屋が他人の居住の用に供されていなかったときは、
被相続人がその居住の用に供していた家屋とみなす。

✅ → 被相続人が施設入居中でも、
「介護や療養のための入居」であり「他人が住んでいなければ」、
相続人による売却時に**空き家特例（3,000万円控除）**を適用できます。

「小規模宅地等の特例（相続税法69条の4）」は、
相続税における土地評価減の制度であり、
譲渡所得（所得税）の特例とは別制度です。

💬 専門家コメント

通達31の3-5は、老人ホーム入居後も居住用財産として扱える唯一の救済規定です。
ただし、その前提は「やむを得ない入居」と「生活の本拠が維持されていること」。
家財の残存・帰宅意思があることが実質判定のポイントとなります。

一方、被相続人の場合は35条の3（空き家特例）で救済され、
相続税の小規模宅地特例（69条の4）とは制度目的も対象税目も異なります。

🏁 まとめ