～被相続人の特定居住用宅地等の適用要件～
はじめに
前回の投稿では、平成26年1月1日以後の相続における二世帯住宅の小規模宅地特例について、区分登記の有無による取扱いの違いを条文から解説しました。
今回は、実務でよくあるケースをQ&A形式で整理し、具体的な適用判定について解説いたします。
重要ポイント：区分登記の有無による違い
区分登記がある場合
- 各区分所有部分を別個の建物として判定
- 被相続人と親族が別々の建物に居住していると扱われる
- 原則として「同居」とはならない
区分登記がない場合
- 一棟の建物全体を一つの建物として判定
- 被相続人と親族が同居しているものとみなされる（みなし同居）
- 生計の一・別を問わず同居扱い
Q&A
Q1. 区分登記あり・配偶者が土地取得（生計一）
【設例】
- 土地：被相続人甲が所有
- 建物：1階を被相続人甲が区分所有、2階を生計一の長男Aが区分所有
- 相続：配偶者が土地全体を取得
【回答】 ✅ 全部適用可能
配偶者が取得する場合は、以下の両方の要件を満たします：
- 被相続人の居住用部分（1階対応敷地）→ 配偶者取得により適用
- 生計一親族の居住用部分（2階対応敷地）→ 配偶者取得により適用
Q2. 区分登記あり・配偶者が土地取得（生計別）
【設例】
- Q1と同じ建物構成
- ただし、被相続人甲と長男Aは生計別
- 相続：配偶者が土地全体を取得
【回答】 ⚠️ 一部適用可能
- 1階部分（被相続人居住用）の対応敷地 → ✅適用可能
- 2階部分（生計別親族居住用）の対応敷地 → ❌適用不可
Q3. 区分登記あり・生計別の長男が土地取得
【設例】
- 被相続人甲と生計別の長男Aが居住（区分登記あり）
- 相続：長男Aが土地全体を取得
【回答】 ❌ 適用不可
区分登記があるため同居とはみなされず、生計別の親族が取得する場合は要件を満たしません。
Q4. 区分登記あり・生計一の長男が土地取得
【設例】
- 被相続人甲と生計一の長男Aが居住（区分登記あり）
- 相続：長男Aが土地全体を取得
【回答】 ⚠️ 一部適用可能
2階部分（長男A居住用）の対応敷地のみ、生計一親族の居住用宅地として適用可能です。
Q5. 区分登記なし・生計別でも配偶者取得
【設例】
- 土地：被相続人甲が所有
- 建物：一棟の建物（区分登記なし）で1階に被相続人甲、2階に生計別の長男Aが居住
- 相続：配偶者が土地を取得
【回答】 ✅ 全部適用可能
区分登記がない場合は「みなし同居」となるため、生計別であっても配偶者が取得すれば全体が適用可能です。
【補足】配偶者と長男が共有取得する場合 配偶者と長男が土地を共有で取得しても、みなし同居により全部適用可能です。
Q6. 相続後に区分登記した場合
【設例】
- Q5と同じ状況
- 申告期限までに建物を区分登記し、敷地権として1階は配偶者、2階は長男Aが取得
【回答】 ✅ 全部適用可能
みなし同居の判定は「相続開始直前」の状況で行うため、相続後の区分登記は影響しません。
Q7. 配偶者が先に死亡・区分登記あり
【設例】
- 配偶者が先に死亡
- 区分登記があり、被相続人と長男Aは生計別
- 相続：長男Aが土地を取得
【回答】 ❌ 適用不可
配偶者がいない場合で、区分登記により同居とみなされないため、生計別の親族は要件を満たしません。
Q8. 配偶者が先に死亡・区分登記あり（特に注意）
【設例】
- 配偶者が先に死亡
- 建物：被相続人が1階を区分所有、長男Aが2階を区分所有
- 相続：長男Aが土地を取得
【回答】 ❌ 適用不可
【解説】 この場合、「家なき子特例」（相続開始前3年以内に自己等の所有する家屋に居住していない親族）の検討が必要ですが、長男Aは自己所有の区分建物（2階）に居住しているため該当しません。
条文上「（被相続人と同居を除く）」となっていますが、区分登記された二世帯住宅では「みなし同居」にもならないため、適用不可となります。
まとめ
二世帯住宅における小規模宅地特例の適用は、区分登記の有無が決定的な判断要素となります。
✅ 適用を受けやすいケース
- 区分登記がない二世帯住宅
- 配偶者が土地を取得する場合
- 生計一親族が居住用部分の敷地を取得する場合
❌ 適用が困難なケース
- 区分登記があり、生計別の親族が取得
- 配偶者が先に死亡し、区分登記がある場合の親族取得
相続税対策として二世帯住宅を検討される場合は、将来の相続時における小規模宅地特例の適用可否も含めて、事前に税理士にご相談されることをお勧めいたします。
【注意事項】 本記事は令和6年現在の税法に基づいています。個別の事案については、必ず税理士等の専門家にご相談ください。
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