不動産投資と節税戦略・不動産管理型法人から不動産所有型法人への移行のタイムスケジュール | 尼崎の税理士が解説

2026年3月10日

〜タイムスケジュールで考える最適な法人化戦略〜

税理士法人松野茂税理士事務所　尼崎市御園町24　阪神尼崎駅徒歩１分

不動産投資は長期的な資産形成と節税の両立が可能な有効な手段です。しかし、ただ物件を購入するだけでは税負担が重くなることもあります。大切なのは「いつ・どのような戦略を取るか」というタイムスケジュールの視点です。本記事では、不動産投資の各フェーズに応じた節税戦略を、不動産管理型法人・不動産所有型法人の活用を中心に解説します。

不動産投資の節税タイムスケジュール

不動産投資における節税戦略は、投資開始からの経過年数とオーナーのライフステージによって大きく異なります。以下のタイムスケジュールで全体像を把握しましょう。

フェーズ	戦略名	主な内容・メリット
Phase 1 投資開始〜数年	個人経営スタート	物件取得・減価償却の活用青色申告特別控除（最大65万円）不動産所得の損失で給与所得と損益通算
Phase 2 収入増加期	国保対策	アパート収入増加で国民健康保険料が高騰不動産管理型法人の設立で国保を軽減管理費収入を法人に移し、給与約10万円/月を支払う
Phase 3 安定収益期	所得分散	法人から家族への給与支払いで所得分散法人での社会保険加入による国保脱退役員退職金・生命保険を活用した節税
Phase 4 資産拡大期〜相続前	相続税対策	不動産所有型法人への移行建物を簿価で法人に売却、家賃は法人が受取る無償返還届出書の提出で借地権問題を解決オーナーの財産増加を抑制し相続税軽減
Phase 5 相続・承継期	事業承継	小規模宅地等の特例（貸付用）の適用株式の評価引下げによる相続税節税 M&A・組織再編による円滑な事業承継

Phase 1：個人経営スタート期の節税戦略

青色申告と減価償却の最大活用

不動産投資を始めたばかりのフェーズでは、個人の確定申告での節税が中心となります。青色申告を選択することで以下のメリットが得られます。

青色申告特別控除　最大65万円（電子申告・電帳法対応の場合）
専従者給与の経費計上（家族が業務に従事する場合）
損失の3年間繰越控除
減価償却費の計上による節税効果（建物・設備部分）

損益通算による節税

不動産所得が赤字となった場合（特に投資初期や大規模修繕後）、給与所得などと損益通算することで総所得を圧縮し、所得税・住民税を減らすことができます。

【計算例】

給与所得　800万円　＋　不動産所得　△200万円　＝　課税総所得　600万円

→　所得税・住民税の節税効果　約60〜80万円（税率によって異なる）

Phase 2：不動産管理型法人による国保対策

国民健康保険料の問題

個人でアパート経営を続けると、収入が増えるにつれて国民健康保険料（国保）が大幅に上昇します。国保は所得に比例して保険料が高くなるため、不動産収入が多い方ほど負担が重くなります。

■ 不動産管理型法人スキームの仕組み（国保スキーム）

① アパートの収入が多く、国保が高い状態が課題② 不動産管理型法人を設立（子供や配偶者を株主・役員に）③ 会社は管理費を収入し、役員（オーナー）へ10万円程度の給与を支払う④ オーナーは法人の社会保険に加入し、国保から脱退⑤ 国保料が大幅に削減され、社会保険の保険料は法人と折半になる

管理型法人のポイントと注意事項

管理委託料の相場は賃料収入の5〜10%程度が目安
同族会社への過大な管理料は税務上否認されるリスクあり
管理実態（契約書・業務記録等）をしっかり整備することが重要
法人の設立・維持コスト（税理士費用・法人住民税均等割等）も考慮

Phase 3：法人を活用した所得分散と節税

家族への給与支払いによる所得分散

法人を設立することで、配偶者や子供を役員・従業員として迎え、給与を支払うことができます。個人の所得をひとつに集中させるより、複数人に分散することで適用税率を下げる効果があります。

【イメージ】

個人所得1,000万円（税率33%）　→　本人500万円＋家族500万円（各税率20%）

→　家族全体の税負担が軽減される

法人を使った長期的な節税ツール

役員退職金：長期勤務後に一括支給で退職所得控除が使える
生命保険の活用：法人契約で保険料を損金算入しつつ将来の資金を確保
決算期の調整：修繕費・設備投資の時期を法人決算に合わせて節税

Phase 4：不動産所有型法人への移行と相続税対策

不動産所有型法人スキームとは

不動産所有型法人とは、不動産（建物）そのものを法人が所有するスキームです。管理型法人がオーナーの「代わりに管理する」のに対し、所有型法人は「建物を法人名義で所有する」点が大きく異なります。

■ 不動産所有型法人スキームの手順（相続税節約型）

① 会社を設立　株主は子供などの相続人（将来の後継者）② その会社に建物を簿価で売却（低廉譲渡・時価との差額に注意）③ 土地はオーナー個人所有、建物は法人所有となる④ 土地・建物の所有者が異なるため賃貸借契約が必要（地代は固定資産税の3倍程度）⑤ 借地権の課税問題を回避するため「無償返還届出書」を税務署に提出⑥ オーナーの収入（家賃）が法人に移るため、オーナーの財産が増えにくくなる⑦ オーナーの所得低下により医療費の自己負担軽減効果も期待できる⑧ 法人との賃貸借契約があるため「貸付用小規模宅地等の特例」の適用が可能

無償返還届出書とは

土地（オーナー）と建物（法人）の所有者が異なる場合、通常は法人に「借地権」が発生し、土地のオーナーに贈与税・法人税が課税される問題が生じます。この問題を回避するために提出するのが「無償返還届出書」です。

法人は将来、土地を無償でオーナーに返還することを届け出る
借地権の発生を防ぎ、通常の貸地として扱われる
土地の評価額は自用地の80%（貸宅地として評価）
適切なタイミングでの提出が必須。設立後すみやかに手続きを

小規模宅地等の特例（貸付用）

不動産所有型法人との賃貸借契約がある場合、相続発生時に「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例の適用が受けられます。

区分	減額割合・限度面積	要件
特定事業用宅地等	80%減額・400㎡	事業継続・保有継続
貸付事業用宅地等	50%減額・200㎡	貸付事業継続・保有継続

Phase 5：事業承継・M&Aによる出口戦略

法人化しておくことで事業承継がスムーズに

個人所有の不動産を次世代に引き継ぐ場合、物件数が多いと分割が困難になりやすく、相続時に争いが起きるリスクがあります。法人化しておけば、「株式」という単一の資産として管理・承継することができます。

株式の分割・評価引下げによる相続税の軽減
遺産分割協議なしで株式承継が可能（遺言・信託の活用も有効）
後継者への計画的な株式贈与・譲渡が可能

M&Aによる売却・出口戦略

不動産管理法人・所有法人が成長し、一定規模になった場合、M&Aによる第三者への売却も出口戦略のひとつです。

法人ごと売却することで、不動産の不動産取得税・登記費用を買主が節約できる
売却益に対する税率が個人の総合課税より有利になるケースも
事業承継税制（法人版）の活用も視野に

まとめ：タイムスケジュール別　最適戦略の選択を

不動産投資の節税戦略は、「今どのフェーズにいるか」によって最適な選択肢が異なります。何も考えずに投資を続けると、収入が増えるほど税負担が重くなり、せっかくの資産形成が非効率になってしまいます。

以下のポイントを押さえて、早めに税理士へご相談ください。

チェック項目	内容
青色申告	65万円控除・専従者給与・繰越欠損金の活用
国保対策	収入増加時に不動産管理型法人の設立を検討
所得分散	家族への給与・退職金・保険の活用
相続税対策	不動産所有型法人＋無償返還届出書＋小規模宅地特例
事業承継	株式による承継・M&A・事業承継税制の活用