２４回　尼崎の税理士が解説 | 空き家特例Q&A｜被相続人の家に賃貸の部屋がある場合は使える？

2025年10月24日

質問：被相続人の家に賃貸の部屋がある場合は？

先生、空き家特例（相続した家を売却した場合の3,000万円控除）について質問です。
もし被相続人が住んでいた家に、賃貸の部屋がある場合、この特例は使えるのでしょうか？
また、敷地内にアパートなど別の建物がある場合はどうですか？

良い質問ですね。
結論から言うと、同じ建物（同一棟）に他の人が住んでいる場合は使えません。
ただし、別棟（建築物が別）であれば問題ありません。

空き家特例（租税特別措置法35条の3）は、「被相続人が一人で居住していた家屋」が対象です。
したがって、同一の建築物（同一棟）内に他の居住者がいる場合、その家屋は「被相続人のみの居住用」とは認められません。

【具体例】
・1階を賃貸・2階が自宅の併用住宅 → 不可（同じ建物内に他人が生活している）
・2階を下宿人に貸していた → 不可（同一建物内に他の居住者がいる）

「同じ敷地内に他の建物がある」だけであれば、被相続人の家屋（母屋）自体が一人暮らしであればOKです。
空き家特例は“家屋単位”で判定します。

【具体例】
・敷地内にアパートがある（別棟） → 可能（建築物が別で、母屋は単身居住）
・敷地内に離れがあるが賃貸している → 可能（賃貸建物は別棟のため影響なし）
・敷地が同じでも建物が別で登記分かれている → 可能（同一建築物ではないため対象外とならない）

空き家特例は建物単位で判定されます。
そのため、
・同一建築物内に他人が住んでいる → 不可
・敷地内に別棟（アパート・離れ）がある → 可能
が原則です。

「同じ敷地にアパートがあるからダメ」と誤解されるケースが多いですが、空き家特例は“同じ建物かどうか”で判断します。
建物が別であれば、母屋の部分については問題なく特例の対象になります。
ただし、譲渡前に誰かが住んでいた・貸していた場合は、「空き家ではない」と判断されることがあるため注意が必要です。