こんにちは。税理士法人松野茂税理士事務所です。
先日、スタッフから「居住用財産を売却した時の税金の特例について、お客様から質問されることが多いのですが、整理して教えてください」という質問がありました。確かに、マイホームの売却は人生の中でも大きなイベントですし、税金の取り扱いも複雑です。
今回は、居住用財産を売却した際の特例について、譲渡益が出た場合と譲渡損が出た場合に分けて、分かりやすく解説します。
譲渡益が出た場合の特例
マイホームを売却して利益が出た場合、以下の特例を適用できる可能性があります。
1. 居住用財産の3,000万円特別控除
概要 居住用財産を売却した際、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
主な適用要件
- 自分が住んでいる家屋を売却すること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却した年の前年、前々年にこの特例や他の居住用財産の特例を受けていないこと
- 売主と買主が親子や夫婦など特別の関係でないこと
2. 軽減税率の特例
概要 所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、3,000万円特別控除を適用した後の譲渡所得に対して、通常よりも低い税率が適用されます。
税率
- 6,000万円以下の部分：所得税10%、住民税4%（合計14%）
- 6,000万円超の部分：所得税15%、住民税5%（合計20%）
※通常の長期譲渡所得は所得税15%、住民税5%（合計20%）
ポイント 3,000万円特別控除と軽減税率の特例は併用できます。
3. 買換え特例（特定居住用財産の買換え特例）
概要 一定の要件を満たす居住用財産を売却し、新たに居住用財産を取得した場合、譲渡益への課税を将来に繰り延べることができます。
主な適用要件
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年超、居住期間が10年以上
- 売却価格が1億円以下
- 売却した年の前年から翌年までの3年間に新たな居住用財産を取得すること
- 新居の床面積が50㎡以上、土地面積が500㎡以下
注意点 この特例は3,000万円特別控除や軽減税率の特例とは併用できません。どちらが有利か、慎重な検討が必要です。
譲渡損が出た場合の特例
マイホームを売却して損失が出た場合は、以下の特例で他の所得と損益通算や繰越控除ができます。
1. 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
概要 居住用財産を売却して損失が出た場合で、新たに居住用財産を購入した際、その譲渡損失を給与所得などの他の所得と損益通算でき、控除しきれない場合は翌年以後3年間繰り越すことができます。
主な適用要件
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超
- 売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに新たな居住用財産を取得すること
- 新居取得の翌年12月31日までに居住すること
- 新居について住宅ローン(返済期間10年以上)があること
- 合計所得金額が3,000万円以下
2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
概要 住宅ローンが残っている居住用財産を売却して損失が出た場合、買換えをしなくても譲渡損失を他の所得と損益通算でき、控除しきれない場合は翌年以後3年間繰り越すことができます。
主な適用要件
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超
- 売却時に住宅ローン(返済期間10年以上)の残高があること
- 売却価格がローン残高を下回っていること
- 合計所得金額が3,000万円以下
損益通算できる金額 売却価格とローン残高の差額を限度として、譲渡損失を損益通算できます。
スタッフからの追加質問
Q: どの特例を選べばいいか、お客様に聞かれたらどう答えればいいですか?
A: 各お客様の状況により最適な選択は異なります。売却価格、取得費、売却時期、買換えの有無、住宅ローンの残高、他の所得の状況などを総合的に検討する必要があります。まずはお客様の状況を詳しくヒアリングし、複数のシミュレーションを行った上で、専門的なアドバイスをするようにしましょう。
Q: 適用要件が複雑ですが、注意点はありますか?
A: はい、いくつか重要な注意点があります。
- 確定申告が必要です(特例を受けるためには必ず申告が必要)
- 添付書類の準備が必要です(譲渡所得の内訳書、登記事項証明書など)
- 所有期間や居住期間の計算は売却した年の1月1日が基準になります
- 特別の関係者との取引は適用できません
- 併用できない特例があります
特に、期限内申告が重要です。期限後申告では特例が適用できない場合がありますので、早めにご相談いただくようお客様にお伝えしましょう。
まとめ
居住用財産の売却に関する税制は、納税者の負担を軽減するために様々な特例が用意されています。ただし、要件が複雑で、どの特例を適用するかにより税額が大きく変わることもあります。
マイホームの売却を検討されている方は、売却前に必ず専門家にご相談ください。税理士法人松野茂税理士事務所では、所得税に関する豊富な経験をもとに、お客様一人ひとりに最適なアドバイスを提供しています。
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