【税理士が解説】「一の家屋」の判定で迷いやすいケース – 居住用財産の特例適用Q&A

2025年10月2日2025年10月3日

はじめに

こんにちは。税理士法人松野茂税理士事務所の松野です。

居住用財産の譲渡所得の特例を適用する際、「一の家屋」に該当するか否かの判定は、実務上よく質問を受けるポイントです。今回は、スタッフから実際に質問があった2つのケースについて解説します。

スタッフ:
「先生、相談なんですが、お客様の自宅と同じ敷地内に、息子さん夫婦が住む別棟があります。登記も別々です。この場合、自宅を売却するときの3,000万円控除は、両方の建物に適用できるんでしょうか?」

松野先生の回答:
「いい質問だね。これは適用できないケースが多いんだ。

ポイントは『一の家屋』の考え方。税法上、居住用財産の特例における『一の家屋』というのは、独立した生活単位として使用されているかどうかで判断するんだよ。

具体的には:

という場合は、それぞれが別個の家屋と判定される。つまり、お父様の自宅を売却する場合、息子さん夫婦の建物は『一の家屋』に含まれないから、3,000万円控除の対象にはならないんだ。

ただし、もし二世帯住宅で内部で行き来ができる構造だったり、区分登記されていても玄関が共通だったりする場合は、全体で『一の家屋』と認められる可能性もある。構造と実態をよく確認する必要があるね。」

実務上の注意点:

スタッフ:
「先生、もう一つ質問です。自宅の敷地内に、子供の受験勉強用の小さなプレハブを建てたお客様がいるんです。これは『一の家屋』に含まれますか?」

松野先生の回答:
「これはね、含まれる可能性が高いケースだよ。

さっきの嫁夫婦のケースと何が違うか分かるかな?

ポイントは、その建物が独立した居住用の生活単位になっているかどうかなんだ。

子供の勉強部屋というのは:

という場合がほとんどだよね。

この場合、プレハブは『独立した家屋』ではなく、**母屋の一部(附属建物)**として扱われる。つまり、敷地も建物も含めて『一の家屋』として、3,000万円控除の対象になるんだ。

過去の裁判例でも、**物理的に別棟でも、生活の実態として一体であれば『一の家屋』**と判断されているケースがあるからね。」

実務上の注意点:

居住用財産の特例適用における「一の家屋」の判定では、以下の要素を総合的に考慮します。

「一の家屋」の判定は、登記の状況だけでなく、実際の生活実態が重要です。

特に二世帯住宅や敷地内同居のケースでは、個別の事情により判断が分かれることもあります。居住用財産の譲渡を検討される際は、事前に専門家にご相談されることをお勧めします。

第35条第1項（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除）
個人がその居住の用に供している家屋または敷地の譲渡について、譲渡所得から最高3,000万円を控除
租税特別措置法施行令第20条の3第2項（居住用家屋の定義）
居住用財産の範囲を規定

措置法通達31の3-2（居住用家屋の範囲）
「その居住の用に供している家屋」とは、生活の拠点として利用している家屋（一時的な利用を目的とする家屋を除く）をいい、その者及び配偶者等の日常生活の状況、入居目的、家屋の構造・設備の状況等を総合勘案して判定する
措置法通達31の3-12（居住用家屋の敷地の判定）
譲渡土地等が居住用家屋の「敷地」に該当するかは、社会通念に従い、当該土地等が当該家屋と一体として利用されていたかどうかにより判定する
措置法通達35-5（居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する取扱いの準用）
措置法第35条の判定については、通達31の3-2、31の3-12等に準じて取り扱う