はじめに
近年、マンションの駐車場不足や収益改善のため、管理組合が敷地内駐車場を外部に貸し出すケースが増加しています。しかし、この外部貸出しには重要な税務上の問題が潜んでおり、適切な対応を行わないと予期せぬ課税リスクが発生する可能性があります。
本資料では、マンション管理組合の駐車場運営における税務上の留意点について、実務的な観点から解説いたします。
【最重要】居住者優先権条項の記載について
⚠️ 緊急確認事項
駐車場契約書に「居住者の優先権」条項が記載されていない場合、居住者分を含む駐車場収入全体が課税対象となる重大なリスクがあります。
1-1. 居住者優先権条項とは
管理組合が駐車場を外部貸出しする際、区分所有者（居住者）に対して駐車場使用の優先権を保障する契約条項です。
1-2. 条項未記載のリスク
大幅な税負担増: 想定を大きく上回る税額が発生
全駐車場収入が課税対象: 居住者分・外部貸出し分の区別なく全体が収益事業とみなされる
遡及適用のリスク: 過去分についても全体が課税対象となる可能性
条文上は 優先権がないと全部が課税対象になる可能性がありますが 今まで問題になったこは私の経験からはありまえん、契約書の書き換えで対応します。
適切な条項例
第○条（区分所有者の優先権）
本駐車場の使用については、区分所有者及びその家族が優先的に使用できるものとし、
空きがある場合に限り第三者への貸出しを行うものとする。
第○条（優先権行使による契約解除）
区分所有者又はその家族から駐車場使用の申し出があった場合、
管理組合は第三者との契約を3ヶ月以内に解除し、
当該区分所有者に駐車場を提供するものとする。
現在の契約書に居住者優先権の記載がない場合は、直ちに以下の対応が必要です：
- 契約書の見直し・修正
私が依頼を受けた名合契約条項の見直しを行っています。
駐車場貸出しの基本的な税務上の取扱い
2-1. 区分所有者への貸出し
- 原則: 収益事業に該当せず、法人税の課税対象外
- 理由: 管理組合の本来業務の範囲内とみなされる
- 注意点: 市場価格と著しく異なる金額設定は問題となる場合あり
2-2. 外部（第三者）への貸出し
工事を行う場合など一時的に貸す場合は収益事業ではありません。
原則: 収益事業に該当し、法人税等の課税対象
判定基準:
継続性（一時的でない）
事業性（組織的・反復的）
営利性（利益を目的とする）
外部貸出し時の具体的な税務
3-1. 法人税の課税
- 外部貸出収入は法人税の課税対象
- 収益事業開始の届出が必要
- 適正な申告・納税義務が発生
3-2. 消費税の課税
- 駐車場貸付けは消費税の課税対象
- 課税売上高が1,000万円を超える場合、課税事業者となる
- 消費税の申告・納税義務が発生
１千万円以上の収入は見たことがありません、インボイスの登録した管理組合も見たことがありません。
3-3. 遡及課税のリスク
無申告は５年さかのぼって申告します。
過去の外部貸出分についても課税される可能性
実務上の重要ポイント
5-1. 事前準備の重要性
- 税務影響の事前検討: 外部貸出し開始前の税務リスク評価
- 契約書の整備: 適正な契約条件の設定
- 会計処理の準備: 区分経理体制の構築
- 条文上は区分経理をするように記載がありますが区分経理している管理組合はありません、実務と条文は一致していま
6. よくあるご質問
Q1: 現在、外部に駐車場を貸していますが、税務申告をしていません。どうすればよいでしょうか？
A1: まず現状の把握を行い、過去分を含めた適正な税務処理が必要です。早急に専門家にご相談ください。
Q2: 税務調査が入る可能性はありますか？
A2: 外部貸出しを行っている場合、税務調査の対象となる可能性があります。適正な記帳と申告が重要です。
