21回【基本編】被相続人所有のマンション（6階建）の小規模宅地等の特例 – 知っていれば簡単！’（尼崎の税理士法人が解説）

相続税の申告において、小規模宅地等の特例は大きな節税効果をもたらします。今回は、被相続人が所有する6階建マンションで、一部を自宅、一部を賃貸、一部を親族が居住しているケースについて、4つのパターンを解説します。

小規模宅地等の特例とは

相続税の計算において、一定の要件を満たす宅地については、評価額を最大80%減額できる制度です。

• 特定居住用宅地等：居住用の土地（330㎡まで80%減額）
• 貸付事業用宅地等：賃貸用の土地（200㎡まで50%減額）

---

ケース1：区分登記なし・親子同居型（みなし同居）

【状況】

• 1階：被相続人が居住
• 6階：長男Aが居住
• 2～5階：賃貸住宅
• 区分登記：なし
• 相続人：長男Aが全て相続

【結論】

• 1階・6階部分 → 特定居住用宅地等として特例適用可（330㎡まで80%減額）
• 2～5階部分 → 貸付事業用宅地等として特例適用可（200㎡まで50%減額）

【ポイント】 区分登記がない場合、1棟の建物として扱われます。被相続人と長男が同じ建物に居住していることから「みなし同居」に該当します。生計が一か別かは問いません。

---

ケース2：区分登記あり・親子別生計

【状況】

• 1階・6階：区分登記あり
• 被相続人と長男Aは別生計
• 相続人：長男Aが全て相続

【結論】

• 1階部分（被相続人居住部分） → 長男が取得しても特定居住用宅地等は適用不可
  • 次男Bが「家なき子」要件を満たせば、次男が取得する場合は適用可能
• 6階部分 → 長男の自宅のため対象外
• 2～5階部分 → 貸付事業用宅地等として特例適用可

【家なき子特例の主な要件】

1. 被相続人に配偶者や同居相続人がいないこと
2. 相続開始前3年以内に、次の者が所有する家屋に居住したことがないこと
   • 本人
   • 本人の配偶者
   • 3親等内の親族（父母、兄弟姉妹、子など）
   • 本人と特別の関係がある法人
3. 相続開始時に居住している家屋を過去に所有したことがないこと
4. その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

【ポイント】 区分登記があり別生計の場合、長男は「同居親族」に該当せず、1階部分には特定居住用宅地等を適用できません。また、長男が6階（3親等内親族の所有家屋）に居住しているため、「家なき子」要件も満たしません。

---

ケース3：配偶者と長男が共同相続（区分登記なし）

【状況】

• 配偶者と長男Aがそれぞれ1/2ずつ共有取得
• 区分登記：なし

【結論】

• 配偶者取得分
  • 1階・6階部分の1/2 → 特定居住用宅地等
  • 2～5階部分の1/2 → 貸付事業用宅地等
• 長男取得分
  • 1階・6階部分の1/2 → 特定居住用宅地等（みなし同居）
  • 2～5階部分の1/2 → 貸付事業用宅地等

【ポイント】 区分登記がないため、みなし同居として扱われ、配偶者・長男ともに特定居住用宅地等の適用が可能です。

---

ケース4：配偶者と長男が共同相続（区分登記あり・別生計）

【状況】

• 配偶者と長男Aがそれぞれ1/2ずつ共有取得
• 1階・6階：区分登記あり
• 被相続人と長男は別生計

【結論】

• 配偶者取得分
  • 1階部分の1/2 → 特定居住用宅地等
  • 2～5階部分の1/2 → 貸付事業用宅地等
• 長男取得分
  • 1階部分の1/2 → 適用不可（別生計・非同居）
  • 6階部分の1/2 → 適用不可（長男自身の居住用）
  • 2～5階部分の1/2 → 貸付事業用宅地等

【ポイント】 区分登記があり別生計の場合、長男が取得する1階部分は特定居住用宅地等の対象外です。配偶者は被相続人と同居していたため、配偶者取得分は適用可能です。

---

まとめ：判断のポイント

1. 区分登記の有無が最重要
   • なし → 1棟の建物として「みなし同居」適用の可能性
   • あり → 独立した住居として判定
2. 生計の一・別
   • 区分登記なし → 生計の一・別は問わない
   • 区分登記あり → 別生計の場合、特定居住用宅地等の適用に制限
3. 誰が相続するか
   • 配偶者は原則適用可
   • 同居親族も要件を満たせば適用可
   • 「家なき子」特例は3親等内親族所有の家屋への居住歴に注意

---

ご相談は税理士法人松野茂税理士事務所へ

相続税申告における小規模宅地等の特例は、適用の可否で相続税額が大きく変わります。特に不動産が複雑な場合は、専門家による判断が不可欠です。

当事務所では、30年の実務経験をもとに、相続税対策から申告まで丁寧にサポートいたします。

。