🔍 はじめに
居住用財産の3,000万円特別控除（租税特別措置法第31条の3）は、
マイホームを売却したときに譲渡所得から3,000万円を控除できる重要な特例です。
一見すると、「本人が住んでいた家」も「生計を一にする親族（配偶者・子・親など）が住んでいた家」も
同じように居住用として扱われそうですが、
実は「緩和措置の有無」で大きな違いがあります。
本記事では、
「貸付した場合」と「売却のために取り壊した場合」の違いを中心に、
本人居住と生計一親族居住の取扱いを、通達レベルで整理します。
🧾 第1章 本条文の基本構造
🟩 租税特別措置法第31条の3第1項
居住の用に供していた家屋又はその敷地を譲渡した場合において、
その居住をやめた日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、
3,000万円の特別控除の適用がある。
ここでいう「居住の用に供していた家屋」には、
本人だけでなく「生計を一にする親族が住んでいた家屋」も含まれます（通達31の3-6）。
ただし、通達を丁寧に読むと
本人居住にのみ“貸付・取り壊し”の緩和規定が存在することがわかります。
🧾 第2章 関係通達の全体像
| 通達番号 | 内容 | 対象者 | 緩和の有無 |
| 31の3-3 | 居住後に一時的に貸した場合 | 本人 | ✅ 緩和あり |
| 31の3-4 | 居住後に取り壊して1年以内に譲渡した場合 | 本人 | ✅ 緩和あり |
| 31の3-6 | 生計を一にする親族が居住している場合 | 親族（配偶者・子・親等） | ❌ 緩和なし |
🏠 第3章 貸付した場合の取扱い
❓Q1：本人が住んでいた家を貸した場合は？
A. 一時的な貸付ならOKです。
📘【通達31の3-3】
居住の用に供していた家屋を居住をやめた後に他に貸付けた場合であっても、
その貸付けが一時的又は短期的であるときは、
なお「居住の用に供していた家屋」として取り扱って差し支えない。
✅ よって、転勤などで空き家を一時的に貸し、3年以内に売却した場合でも、
居住用財産の3,000万円特別控除の対象となります。
❌Q2：生計を一にする親族（配偶者・子など）が住んでいた家を貸した場合は？
A. NGです。
通達31の3-6には「一時的貸付容認」の文言がありません。
📘【通達31の3-6】
措置法第31条の3第1項に規定する「居住の用に供している家屋」には、
当該家屋を所有している者がかつて自己の居住の用に供していた家屋で、
その者が居住をやめた後も、引き続きその者と生計を一にする親族が
当該家屋の全部をその者らの居住の用に供している場合の当該家屋を含む。
したがって、親族が退去後に第三者へ賃貸した場合は、
貸した瞬間に「居住の用」を喪失し、特例の適用はできません。
🔎 貸付のまとめ
| 区分 | 一時的賃貸 | 永続賃貸 | 解説 |
| 本人居住（31-3-3） | ✅ 可 | ❌ 不可 | 一時的貸付は居住用性維持 |
| 生計一親族居住（31-3-6） | ❌ 不可 | ❌ 不可 | 貸付で居住用性消滅 |
🧱 第4章 売却のための取り壊し
❓Q1：本人が住んでいた家を「売却目的で取り壊した」場合は？
A. OKです。
通達31の3-4により、取り壊し後1年以内の譲渡であれば居住用として扱われます。
📘【通達31の3-4】
居住の用に供していた家屋を取壊した場合であっても、
その取壊しの日から1年以内に当該敷地を譲渡したときは、
当該敷地を「居住の用に供していた家屋の敷地」として取り扱う。
👉 売却準備のための取り壊しであっても、
1年以内に譲渡すれば居住用性を維持でき、特例適用が認められます。
❌Q2：生計一親族が住んでいた家を「売却目的で取り壊した」場合は？
A. NGです。
通達31の3-6は「生計を一にする親族が引き続き居住している」ことを要件としており、
取り壊した時点で居住の事実が消滅します。
家付きで取り壊さずに売りなさいが適切なアドバイスになるものと思われます。
📘【通達31の3-6】
「生計を一にする親族が引き続き居住している場合」に限り、居住用とみなす。
⚠️ この通達には「取壊し後1年以内」等の緩和措置が一切ありません。
したがって、取り壊した瞬間に居住の用が終了し、
その後に譲渡しても居住用財産特例の対象外となります。
🔎 取り壊しのまとめ
| 区分 | 取壊し後1年以内譲渡 | 解説 |
| 本人居住（31-3-4） | ✅ 可 | 売却目的の取壊しOK |
| 生計一親族居住（31-3-6） | ❌ 不可 | 居住用性喪失・緩和なし |
🧭 第5章 貸付・取り壊しの総まとめ
| 区分 | 一時的貸付 | 取壊し後1年以内譲渡 | 退去後3年以内譲渡 | 緩和措置 |
| 本人居住（31-3-3・31-3-4） | ✅ 可 | ✅ 可 | ✅ 可 | 多い（柔軟） |
| 生計一親族居住（31-3-6） | ❌ 不可 | ❌ 不可 | ✅ 可 | なし（厳格） |
💬 専門家コメント
「本人居住」と「生計一親族居住」では、通達レベルで緩和措置の有無が明確に異なります。
本人居住の場合には、
・一時的な貸付（通達31-3-3）
・取り壊し後1年以内の譲渡（通達31-3-4）
といった柔軟な救済規定が存在します。
一方で、生計を一にする配偶者・子・親が住んでいた家屋は、
「居住している間」しか居住用性を認めません。
そのため、貸付・取り壊しを行った時点で特例の前提が失われます。
実務上は、親族退去または死亡後3年以内の譲渡が唯一の適用タイミングとなります。
🏁 まとめ
- 本人居住家屋：貸付・取り壊し後も一定の緩和措置あり（1年・短期賃貸OK）
- 生計一親族居住家屋：貸付・取り壊しにより居住性喪失（緩和なし）
- 親族退去または死亡後3年以内の譲渡のみ特例対象
✅ 配偶者・親族が住んでいた家は、取り壊し・貸付に注意。
一度居住性を失うと、3,000万円特別控除は適用できません。
💡次回予告
次回は「老人ホーム入居と居住用財産の判定（通達31-3-5）」をテーマに、
「家財を残していた場合の救済規定」を専門家向けに整理します。
税務・相続・法人のご相談はこちらから
阪神尼崎駅前30年の実績でサポートいたします。
