尼崎の税理士が節税 | 地主さん必見！建物の名義を新設した法人に移すことで土地の評価を下げる | 相続対策

実務上の手続きと注意点

1. 法人設立から建物譲渡まで

Step 1：法人設立

• 資本金は適正額に設定（1,000万円未満推奨）
• 株主構成は将来の相続を見据えて決定　誰が相続するのか？

Step 2：建物の譲渡価額の決定

さて　譲渡する建物の譲渡価格の問題がありますが、多くの判例から帳簿価格での譲渡が認められます、　１円の簿価なら５万円程度で良いです。　

よって償却の進んだ古い建物が対象となります。　非常に重要なポイントです。　新築のマンションは簿価が小さくなるまで待たないと効果を発揮しません。

Step 3：資金調達

　　簿価で譲渡するため資金を用意する必要はありません。

2. 土地の取り扱い（無償返還の届出）

土地は個人名義のまま

• 建物のみを法人に譲渡
• 土地は個人所有のまま法人に賃貸借　地代は固定資産税の３倍　　地代を０円する使用貸借はNGとなります。　重要です。

無償返還の届出書提出

• 土地の所有者（個人）と使用者（法人）が連名で提出
• 無用返還届の理解が必要です。今回は割愛します。

3. 税務上の留意事項

所得税（個人）

• 建物譲渡益に対する譲渡所得税はほとんどありませんが申告は必要です。

簿価又は５万円程度で売却

毎年　法人の役員が給与をもらいます。子供にしておくの良いです。

法人税

• 簿価での譲渡が時価に比して低くて問題になることはほとんどありません、

相続税

無償返還届出を出すことで借地権の認定課税の問題をクリアにします。認定課税の説明は割愛します。

成功させるためのポイント

1. 適切なタイミング

• 建物の簿価が十分に減少した時期
• 地主の年齢や健康状態を考慮
• 地代は固定資産税の３倍以上

2. 家族間の合意形成

• 相続人全員の理解と協力
• 将来の事業承継も見据えた株主構成
• 法人運営への参画意識

3. 継続的な管理

• 法人の適切な運営
• 役員報酬の適正額の設定

４　地代の決定

　　土地を会社に貸しているので地代を決めないと行けません。地代は　固定資産税の３倍程度にしておきます。

小規模宅地の評価が可能

多くのケースで貸家の場合の小規模宅地の特例を受けることができると思います。